一、买卖不破租赁如何交付租金?

苏州律师网 www.szLsw.net

  一、买卖不破租赁如何交付租金?签订买卖合同后，房屋的归属权就转给买方了，租房只有房屋使用权而无所有权，所以租金给与买方。此处应注意合同签订时间，和租房到期时间。租房到期在合同签订前，租金属于卖方。租赁房屋产权变动，租赁合同效力并未消亡，只是租赁主体发生变更，而且此类租赁主体的变更受制于“买卖不破租赁”的规定，买受人不能佯装一无所知，借机逃避“过错”责任。承租人已经支付或提前预付的租金，对买受人是由约束力的，买受人可以不当得利向出租人请求返还承租人已经支付的租金。只要承租人出示租金支付的证明，举证责任基本完成;须注意，买受人通知承租人向买受人支付租金后，承租人不得以租赁合同相对性问题对抗。现行法律并未限制房屋产权变更后，原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同，对承租人以前的违约行为主张合同权利，这种合同权即包括追索所欠租人，也包括行使合同解除权。二、不能适用买卖不破租赁原则的情况有什么?1、先抵押后租赁，且抵押权已经登记的房屋，不适用该原则。抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。2、先查封后租赁的房屋，不能适用该原则。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，房屋被查封后，其所有人或使用权人丧失了对房屋的处分权。因此，其所有人在被查封的房屋上设定的租赁权应当无效。房屋在出租前已被人民法院依法查封的不能适用“买卖不破租赁”原则。3、属于破产财产的房屋，不适用该原则。租赁合同在破产程序中是否可以继续履行，应当按照企业破产法的规定处理。而破产程序的特点之一，就是可以使未到期的债权视为已到期，也就是使未到期的租赁合同视为已到期的合同。因此，租赁合同在破产程序中，存在终止履行的可能。由此判断，如果破产财产变更所有权人，则更不能适用“买卖不破租赁”原则。综上所述，如果房子还在出租中，房东将房屋出售，自买卖合同订立，完成过户的时间算，之后产生的租金收入应该归房子买方，承租人要将余下的租金交付给新房东，双方建立租赁关系。对于之前已经缴纳的押金，应该由原来房东转移给新房东。

·交通事故责任认定的内容有哪些
      发生交通事故后，公安机关交通管理部门会根据当事人的行为对发生道路交通事故所起的作用以及过错的严重程度，确定当事人的责任。那么，在法律实践中，交通事故责任认定的内容有哪些呢？若你不是很清楚，请跟随我们一起在下文中进行了解。 一、交通事故责任认定的内容有哪些 (一)道路交通事故当...

·一般违章停车怎么处理？
      一般违章停车怎么处理？违章停车的行为在我国属于交通违章行为中的一种，不管是被交警逮住还是被电子眼监控到，此时都是需要对违章行为进行处理的。但可能很多司机朋友并不清楚违章停车怎么处理。对此，我们整理了相关资料，马上就来为你做详细解答。 一、违章停车怎么处理 (一)违停贴条违章行为属...

·广东醉驾电动车应该怎么处罚
      广东醉驾电动车应该怎么处罚 1、醉酒驾驶，由公安机关约束至酒醒。吊销机驾驶证，依法追究刑事责任，5年内不得重新取得驾驶证. 2、醉酒驾驶营运车辆，由公安机关约束至酒醒。吊销机动车驾驶证，依法追究刑事责任，10年内不得重新取得驾驶证。重新取得驾驶证后，不得驾驶营运车辆。 3、...

·刑法中交付样品算不算贩毒
      刑法中交付样品算不算贩毒 一、刑法中交付样品算不算贩毒? 交付样品也算贩毒，贩卖毒品的行为多种多样。下列行为应属于贩卖毒品的行为： (1) 将毒品买入后又转手卖出，从中牟利的; (2) 将家中祖传下来的毒品卖出牟利的; 这一条的意思是家里流传下来的方子，含有毒品成分的，...

·如果车辆违章那么的如何处理违章扣分？
      交通违章事件的频发不仅对社会秩序造成一定的困扰，另一方面也会给自己的正常生活带来一些不必要的麻烦，如果交通违章扣分较多就会影响到车辆的使用问题，这种情况的出现短时间没有影响，可时间一长，我们的出行方式必然会受影响，那么，如何处理违章扣分问题呢? 如何处理违章扣分的具体步骤 从驾驶...

·发生车祸责任方不愿履行责任怎么办？
      发生车祸责任方不愿履行责任怎么办？ 一、发生车祸责任方不愿履行责任怎么办 1、通过交警部门予以调解 在发生交通事故以后，交警部门会首先介入调查并出具相关鉴定文书。同时，交警部门作为执法机关，可以对双方因交通事故发生的争议进行调节。作为受害方，也可请求交警部门予以调解，肇...

·民事诉讼中止要交钱么？
      民事诉讼中止要交钱么？ 民事诉讼是解决纠纷的主要手段之一，在民事诉讼过程中，如果当事人因为不可抗力无法参加诉讼或者当事人死亡的，法院应该及时中止案件的审理，等影响因素消除后再重启诉讼程序。当事人在开始提交诉讼状的时候，会缴纳一笔诉讼费。那么，民事诉讼中止要交钱么?我们结合本文告...

·土地评估合同需要交印花税吗
      中国地大物博，不仅是物种很多样，而且土地面积也很大。对于农民来说，土地就是一种财富。目前国家大力的在改革，城市化的进展也越来越快，城市周边的乡镇也得到了大规模的开发。土地的价值也越来越大，毕竟土地是有限的。土地的评估合同具体是什么?土地评估合同又需要注意什么呢?和小编一起来了解一...

·交通事故责任认定书查询
      本文主要围绕交通事故责任认定书查询的这一问题开展讲解。在我国的交通事故处理案件中，交通事故责任书是我国公安交通警察部门根据对已经发生的交通事故的现场进行有关的技巧性的分析和相关性的实验才能得出能够证明相关交通事故事实的材料，最后据此认定整件交通事故的责任分配方式。以下网站我们为您...

·醉驾驾驶他人车辆在道路上驾驶机动车
      醉驾驾驶他人车辆在道路上驾驶机动车，血液酒精含量达到80毫克/100毫升以上的，属于醉酒驾驶机动车，依照刑法第一百三十三条之一第一款的规定，以危险驾驶罪定罪处罚。 前款规定的“道路”“机动车”，适用道路交通安全法的有关规定。 二、醉驾驾驶他人车辆具有下列情形之一的，依照刑法第...

·儿童车祸伤残10级的赔偿标准是什么？
      儿童车祸伤残10级的赔偿标准是什么？现在路上的车辆越来越多，在发生交通事故时可能会造成人员的受伤，通过对人员伤情的鉴定，由不同的伤残级别来给出不同的赔偿金额和赔偿项目，至于具体的儿童车祸伤残10级的赔偿标准是什么？就有的律师回答这一有关车祸赔偿问题。一、儿童车祸伤残10级的赔偿标...