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苏州律师
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出租人改变房屋用途解除租房合同需要赔偿违约金吗需要赔偿，如果合同中只对违约金做了原则性的规定，没有具体约定违约金的比例或数额，并且有关法律也没有明确规定违约金比例或者金额的，则可按《民法通则》及《合同法》中关于承担违约金责任的一般原则执行。一般来说合同违约金上限是不超过实际损失的30%。但是如果过高或者过低是可以请求法院给予减少或者增加的。二、出租人改变房屋用途需要哪些手续1、如果改变承租人租房的用途，首先应该结束租赁合同;2、支付承租方违约金，方可改变房屋用途。三、改变房屋用途的法律规定1、我国法律和行政法规对改变房屋用途设有强制性规定。首先，根据我国“房地合一”和“房随地走”的基本政策，建筑物及其他附属设施的使用功能决定于所附着土地的用途，《物权法》第140条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条明确规定土地用途的改变应经有关行政主管部门批准。其次，房屋用途的改变涉及建筑物使用目的的根本改变，属于关系业主利益的重大事项。[2]因此《物权法》第77条规定业主将住宅改为商用的，应当遵守法律、法规、管理规约以及征得有利害关系的业主同意。2、我国法律和行政法规对房屋用途改变的强制性规定属效力性规范。民法理论认为，违反强制性规定的法律行为并不一定为无效，应将强制性规定区分为禁止性规范和效力性规范。如果法律并不否认法律行为的内容和结果，只是对法律行为的外部条件有所要求，则为禁止性规范。就未经主管机关批准的房屋用途改变问题而言，首先，如果将其作为禁止性规范，则房屋所有人的行为仅能依靠主管机关的处理或处罚加以纠正，如果在合同效力上不加以否认，就会导致房屋所有人逃避应补交的国家土地使用权的出让金，影响土地分类管理、城市规划和相邻房屋权利人的利益，损害利害关系人的权益，同时也是对其他守规经营者的不正当竞争。其次，由于不同用途的房屋在消防、水电等方面的设计布局及程度均有不同，如果擅自改变房屋用途而没有办理配套的设施变更，则容易影响房屋的正常使用，甚至危及人身安全，损害社会公共利益。因此，可以推定，擅自改变房屋使用功能用于出租的行为是法律所不欲的，我国法律和行政法规对房屋用途改变的强制性规定应属效力往规范，当事人违反此强制性规定即导致租赁合同无效。出租人是由权力更改房屋使用的，毕竟是自己的房子，想怎么来都可以。前提是必要把现在的租赁协议解除掉，否则出租人就是违反了租赁协议。那么承租人由权力要求赔偿违约金，也有权力让出租房赔偿自己的损失，出租房也是有义务赔偿。
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