18501560386 18921344401
律师团队
>>
  • 苏州律师苏州律师
  • 苏州律师苏州律师
  • 苏州律师苏州律师
  • 苏州律师苏州律师
业务范围
>> 
提供苏州市区、昆山、常熟、张家港、太仓、吴江及周边地区专业法律服务,免费解答法律问题,处理婚姻家庭纠纷、房产纠纷、公司投资、经济合同、知识产权、刑事犯罪辩护等。
律师在线
>> 

擅长领域
>> 
 您的位置:首页 > 正文
 

房屋买卖合同无效后,有哪些相关问题


苏州律师网 www.szLsw.net


  随着城市化的加速发展,越来越多人涌入到城市生活之中。会有很多的人进行房屋买卖交通,在进行房屋买卖时需要签订房屋买卖合同,但是对于合同来说,可能会出现在不符合相关规定的要求。这时合同会被定义为无效合同。那么房屋买卖合同无效后会有什么样的问题呢?以下就是我们总结的相关内容,以供您参考。

房屋买卖合同无效后的相关问题

房屋买卖合同被宣告无效后,一般可能产生以下法律后果:

(一)出卖人返还房屋价款,买受人返还房屋,涉及到房屋因买受人装修增值部分出卖可适当给予补偿。

(二)有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

(三)在商品房买卖过程中,如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效,则开商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。

(四)因双方恶意串通,损害国家、集体利益和第三人权益的,应当收缴双方财产,归国家所有或返还给第三人。

(五)涉及到违法犯罪行为的,则应受到行政或刑事处罚。

1、房屋买卖合同被确认无效后,已经实际居住的是否承担房屋使用费

房屋买卖合同签订后,买受人取得了合同约定的房屋使用权的,应当认定买受人因此取得了一定的使用权益,该利益虽不直接反映为货币或实物,但该使用权益可以物化为财产性利益,可以以使用费的方式体现,所以买受人应当支付占用房屋期间的使用费,但是对占用期间的房屋使用费应当按照什么标准向房屋出卖人返还,实践中处理不统一,一般以相同地段、相似房屋的租金标准作为参照依据。

2、房屋买卖合同被确认无效后缔约过失责任如何处理

房屋买卖时对当事人利益产生重大影响的交易行为,要遵守诚实信用原则,通常导致房屋买卖合同无效的主要责任在于出卖人,房屋买卖合同的无效,导致买受人购买涉诉房产的目的无法实现,丧失了与他人订立购房合同的机会,如果合同有效履行,则买受人可以取得涉诉房屋的居住使用权、所有权,对于买受人来说,这些合理的、可预见的利益将无法实现,再次购买房屋可能使得购房成本增加,故出卖人应当对买受人因此受到的信赖利益损失予以赔偿。对于赔偿的具体数额,法院可以根据双方履行合同的实际情况,如支付房款的数额,是否已经居住使用房屋,是否对房屋进行装修等因素酌情予以确定。

3、农村房屋买卖合同被确认无效后,其法律后果如何处理

处理合同无效的法律后果时,应当根据合同法的规定,以及“应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素,平衡买卖双方的利益,避免认定合同无效给当事人造成利益失衡”的原则处理。农村房屋买卖合同被确认无效后,为平衡双方的利益在合同无效后果的处理上,要全面考虑农村房屋买卖合同无效对双方当事人的利益影响,尤其是出卖人因土地增值、拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面因素,平衡买卖双方的利益。对于购房人已经翻建,装修、扩建房屋,使房屋增值部分,应对购房人的投入进行补偿。此外,让购房人返还、腾退房屋的同时,应当注意为购房人留出合理的腾退时间,购房人无房居住的,应当予以妥善安置。农村房屋买卖合同无效后,出卖人应当赔偿买受人的损失包括:返还原购房价款及房屋原购买价款和现房屋价款之间的差价;买受人因扩建、改建、装修使房屋增值的部分;该房屋因拆迁而使出卖人获得的拆迁利益及土地的增值部分。以上损失,需要委托有资质的评估机构进行评估,然后确定损失数额。

4、农村房屋买卖合同无效后,双方的过错认定需要考虑哪些因素

由于农村房屋买卖纠纷案件的违约方主要是卖方,因此一般认为卖方负主要责任,买方负次要责任。但仅仅抽象考虑主次责任之分,而不作进一步的明确,对这类案件的审理非常不利,因为这类案件审理过程中涉及的标的均较大,一个点的偏差动辄相差十几万。在这种情况下,对买卖双方的具体责任的认定作进一步的明晰十分必要。笔者认为,在认定双方主次责任的同时,还应结合以下因素对双方的责任进行具体分配。

(1)时间因素。购买的时间越早,买方的责任越小;相反,最近几年购买的房屋,卖方的责任较小。

(2)身份因素。不同村的村民之间进行的房屋交易,买方的责任较小;居民与村民之间进行的房屋交易,买方的责任较大。

(3)购房目的。对于自住型购房,买方的责任较小;对于投资型购房,买方的责任较大。

(4)政策因素。符合政策需要进行的购房,买方的责任较小,相反,责任较大。在划分责任时,上述几个界定因素均可以单独考虑,但是在相互冲突时,如城镇居民购房自住,则需要综合衡量,着力考察购房时的具体原因。

5.关于农村房屋买卖中信赖利益损失的认定

所谓信赖利益,是指民事主体固有利益在具有信赖关系的特定当事人间存在的特定形式。在农村房屋买卖合同纠纷案件中,并非是所有的征收补偿等损失都可以列入信赖利益损失范围,与买卖一方当事人人身关系密切的征收补偿或者其他利益,应单独进行处理。

(一)卖方的损失

在农村房屋买卖合同中,由于合同无效给卖方造成的损失比较少,也容易确定。一般来说,卖方的损失就是买方购买居住使用期间使用费用,这已经达成了共识。至于该损失的计算标准,主要是参照同样房屋出租的租赁费用进行确认。

(二)买方的损失

(1)土地的补偿。在农村房屋买卖合同中,买方因合同无效造成的损失范围如何认定,一直是一个争议较大的问题。这类纠纷初发时期,因为不涉及到征收或者说房屋的增值较小,司法实践中审理此类案件并不需要特别关注买方的损失,同时,法律上也没有对此作出相应规范。但是,最近十几年的时间地价上涨太快,不考虑买方的损失显然有失公平的原则,因此,有学者提出信赖利益的损失可包括间接损失的主张,具体到农村房屋买卖合同中,则指购买农村房屋的合同无效必然导致买受人丧失与其他人另订合同的机会,结果是买受人无法享有因房屋价格上涨而带来的增值利益。

(2)房屋的补偿。农村房屋的征收补偿是征收方补偿给被征收方的因房屋建造导致的损失,通常有一个固定的标准。早期建造的农村房屋的造价不高,因此在征收时的补偿不多。买方虽然因交易无效丧失了房屋重建的征收补偿利益,但其并无主张权,因为这部分补偿针对的是房屋所有人。

(3)住宅安置过程中的其他费用。一是有关房屋装修、改建、翻建或者扩建的费用的处理。这类费用的处理可以参照一般商品房交易中类似问题的处理单独进行,基本原则是谁出资,补偿谁。

6、农村房屋连环买卖中,如何返还

连环买卖中,返还房屋及购房款、赔偿损失仅及于一手卖房人和最后一手买房人。中间环节,不再顺次返还及赔偿。

7、农村房屋买卖合同被确认无效后,对于超出宅基地范围所建房屋是否应予返还

在确认合同无效后,返还时只能就全部宅基地及住宅进行处理。同时,宅基地面积的管理属于土地管理范畴,并非民事案件所应解决。因此,在评估作价时对宅基地是否存在面积超标问题不作考虑。但在实践中已出现买受人购买房屋后在相邻的宅基地或空置的土地上建房的情形,此时则不应笼统地认为均应向出卖人予以返还,而应本着与原有房屋及宅基地是否构成添附、无法予以分离,则应予以返还;如不构成添附,系独立于购买时的房屋及宅基地而存在,则不应予以返还,否则会导致出卖人因此在其原有宅基地范围之外另行获得土地使用权的不良后果。实践中应把握,宅基地范围外超建部分如与原建筑无法分离的一并予以返还,如与原宅基地毗邻且建筑物与原宅基地上建筑物可以明确分离的不予一并处理。

以上就是我们关于房屋买卖合同无效后常见问题的内容,在签订的房屋买卖合同被定义为无效之后,往往会带来一定的损失,影响双方的利益。根据有关规定,对于损失会有相关的责任人进行补偿。对于涉及到违法犯罪行为的会受到行政或刑事处罚。如果您对以上内容有所疑问


·婚后买房父母出资公正属于哪类财产
      一、婚后买房父母出资公正属于哪类财产父母全额出资购房,登记在己方子女名下,属于对己方子女的赠与,属于个人财产。 保存好付款凭证即可,也也可对赠与行为进行公证,只需你父母参加即可(其他人自愿的可以参与)。在离婚时不进行相应的分割。二、离婚时中国国家财产分配制度是怎样规定的1、根据《...


·买二手房的时候需要注意哪些
      买房总是一件大事,二手房交易由于牵扯到房屋产权,而且交易方是个人,因此与开发的商品房有所不同,需要注意的事项也不相同。那么,具体而言在买二手房的时候需要注意哪些呢?若需要交付订金的话,买二手房的订金又该如何给?我们一起在下文中进行了解吧。 一、买二手房的时候需要注意哪些 1、房...


·卖房人签了阴阳合同可以毁约吗
      卖房人签了阴阳合同可以毁约吗卖房人签了阴阳合同可以毁约,如果证实已经签订阴阳合同,不仅合同应当认定为无效合同,合同双方还可能涉嫌违法。不管买卖双方同不同意签订阴阳合同,只要是签订了这个合同,一般会被认定为违法。买方要求签订阴阳合同,就算是卖房者拒绝签阴阳合同或者拒绝履行,也不需要...


·农村房屋买卖现象在近年来发生得较多,对于购买者除了要了解具体
      农村房屋买卖现象在近年来发生得较多,对于购买者除了要了解具体的购买要求外,如果遇上拆迁的其补偿归谁所有也要做一定了解,避免日后因拆迁补偿发生纠纷。那么农村房屋买卖拆迁补偿该归谁所有呢?下面就由的我们针对此问题做相关介绍,希望对您有所帮助。 一、农村房屋买卖拆迁补偿归谁所有 归房屋...


·房屋买卖合同更名是否合法,怎样能更名
      近年来,随着房价的飙升,房地产市场一片火热,随之而来的也产生了许多房屋买卖方面的法律问题,其中之一就是房屋买卖合同更名的问题,那么房屋买卖合同更名是否合法?在什么情况下可以更名呢?下面我们来为您解答这个问题。 一、购房合同可以更名吗?     (一)商品房买卖合同未拿到交易中...


·商品房
      商品房 购买超过5年、住房面积低于144平方 1.5-2%契税 0.1%印花税 80元登记服务费 6元/平方米转让费 20元配图资料费 工商合同鉴证费 购买超过5年、住房面积超过144平方 3-4%契税 0.1%印花税 5.5%营业税(差额) 80元登记服务费 6元/平...


·处理租房纠纷需要什么证据
      处理租房纠纷需要什么证据 一、租房纠纷需要什么证据 (一)证明双方诉讼主体适格的证据 1、自然人:自然人应当提交基本身份信息证明(如身份证、户口薄、居住证明、护照、港澳台胞回乡证等)。 2、法人或其他组织:法人或其他组织应当提交基本身份信息证明(如营业执照、注册登记证书、...


·商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;二
      商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;二、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;三、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。 ...


·山体滑坡房屋倒塌国家赔偿吗
      一、山体滑坡房屋倒塌国家赔偿吗?政府会适当救助,自然灾害导致房屋倒塌,政府并没有一定给予补贴的法定义务,但是考虑到灾民的实际困难,各地政府往往委托民政部门发放一些资金,援助灾民重建家园,具体发多少、有没有得发,要看各地政府财政状况以及灾情!各地没有统一的补贴标准! 自然灾害属于不...


·抵押房产贷款担保公司风险有哪些?
      抵押房产贷款担保公司风险有哪些? 房产抵押贷款担保公司存在的风险 (一)抵押登记权的风险 1、“一物多押”的风险。《担保法》第三十五条第二款规定:“财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个出借人后,一旦破产倒...


·一、链家租房合同到期后怎么续签?
      一、链家租房合同到期后怎么续签?双方当事人协商一致的情况下,可以直接再重新签订一份合同,或者是在原来的合同的基础上进行续签。房屋租赁合同到期承租人继续使用租赁房屋而没有续签租赁合同的,出租人与承租人由原来的固定期限租赁合同关系转为不定期租赁合同关系。承租人与出租人可以随时解除不定...


首 页 | 律师简介 | 服务领域 | 法律顾问 | 联系我们
Copyright © 1999-2022 苏州律师网 All rights reserved.
律师热线:18501560386 18921344401
18921344401
点击这里给苏州律师发消息


在线法律咨询