商品房买卖合同定金的处理

苏州律师网 www.szLsw.net

  1.因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。



　　(1)“因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同”的情形分析。



　　出卖人具备订立房屋买卖合同的条件而不订立，能否判决当事人订立房屋买卖合同?



　　一般认为，有效成立的合同应当被实际履行，除非存在履行不能的情形。有观点认为，应当“要求双方按预约订立本约，预约中未列人的非主要条款，双方不能达成协议的，可以由法院参酌交易惯例以判决代替当事人的意思。”



　　但商品房买卖认购书的履行内容仅仅在于签订正式的房屋买卖合同，该签约行为虽然受到预约效力的约束，但毕竟合同的订立是当事人意思自治的过程，不仅要体现合同自由原则，而且因为商品房买卖认购书毕竟只是预约，如果预约的效力可以强制当事人双方订立合同的话，实际上其效力与本约没有区别。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第四条并没有赋予商品房买卖认购书强制订立本约的效力，而是认为“如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”



　　约定签约时间届至时出卖人尚未取得售房资格，出卖人要求订约的，如何处理?



　　出卖人未取得售房资格的情形有二：一是因具有《城市房地产管理法》第三十七条规定的情形，禁止其转让的;二是预售人未取得预售许可证明的。在商品房预售情形下，出卖方(预售方)预售须具有商品房预售许可证明方能进行预售，否则对预售合同的效力产生影响(最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第二条，见本书对商品房预售合同效力的相关论述)。如果在约定订立预售合同的特定时段，出卖人要求订约，而买受人以出卖人尚未取得预售资格、一旦缔约则有预售合同无效(起诉前出卖人仍不能取得预售许可证明等预售条件，预售合同无效)的风险为由，不愿履行缔约义务的，属于因出卖人原因而不能订立房屋买卖合同的情形。



　　(2)违反商品房买卖认购书确定的签约义务的责任。



　　商品房买卖认购书对当事人产生的拘束力，表现在创设了当事人的缔约义务，即约定的是当事人为将来订立本合同而谈判的义务。合同约定的是当事人为特定行为的义务，而不是对行为结果的直接确认。但是，何种情况当事人可以不签合同，并无明文规定。实务中法官可结合当事人不愿履行签约义务的具体情形，并结合考察当事人合同的目的综合认定。



　　因当事人一方原因，违反商品房买卖认购书确定的签约义务而未能订立商品房买卖合同，该当事人应当赔偿履行利益还是信赖利益?最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”从该条规定看，定金在此处的作用是作为当事人对信赖利益赔偿额的约定。



　　2.因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。



　　最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第四条第二款规定：因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

·夫妻一方卖房是否有效?
      夫妻一方卖房是否有效? ?一、夫妻一方卖房是否有效 夫妻关系存续期间，在没有对财产进行分割的情况下，部分共有权人擅自处分共有财产的，一般认定无效。例外的情况是，第三人有理由相信夫妻一方对财产的处分是双方共同意思表示的，应优先保护善意第三人的利益。一般来说，为了保护买受人的合法...

·应该如何防范商品房被查封
      应该如何防范商品房被查封有的人在购房的可能不是很清楚其中的细节，也没有过多的注意，因此购买到的商品房可能存在一些问题，从而导致被法院查封了。可以说遇到这样的情况是很不利的，因此作为购房者应该防范所要购买的商品房被查封，那究竟该怎么防范呢？请跟随我们一起在下文中进行了解吧。 一、如...

·一、夫妻离婚后如何将房产分割变现?
      一、夫妻离婚后如何将房产分割变现?可以直接卖掉房产，并直接对资金进行分割即可，具体情况如下：1、如果产权登记有另一方名字，另一方对房产就有产权份额。但有名字分割时并不一定就是二分之一。关于分割，有协议的从协议，没有协议的，还需要综合考虑各方对房产的贡献等因素。2、如果是婚前购房且...

·房子是老百姓最重要的固定资产，现在有不少人都青睐于购买二手房
      房子是老百姓最重要的固定资产，现在有不少人都青睐于购买二手房。同新房一样，二手房也应该具备房产证和土地使用证。可能很多人都过度关注房产证而忽略了土地使用证，其实这是不对的。没有土地使用证的风险还是比较大的，那么买二手房没有土地使用证怎么办？下面请看我们是怎么说的。一、买二手房没有...

·一、孙子继承爷爷的房产可以吗?
      一、孙子继承爷爷的房产可以吗?有权，但只能继承属于他父亲的那一部分(代位继承)。还有一种就是遗嘱继承，可以继承全部遗产。被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。被继承人的孙子女、外孙子女、...

·商品房退房注意事项有几种
      商品房退房注意事项有几种1、购房者违约，开发商可以选择是否要行使合同解除权。《上海市商品房预售合同》第七条所规定的合同解除权的行使主体是开发商，而不是违约的购房者。因此，购房者违约后，开发商可以根据实际情况进行选择，开发商可以要求购房者退房，追究他们的违约金;当然也可以要求购房者...

·按规定代位继承权分多少房产？
      在我国各地房产价格不断上涨的大背景下，房产的价值地位和财富传承效应更加凸显，在夫妻离婚财产分割和遗产继承纠纷等民事诉讼实践中，涉及房产分割和继承的占了绝大多数，尤其是房产作为主要遗产时，哪些人是继承人、继承人可分得多少遗产，都是最焦点的问题，那么，按规定代位继承权分多少房产呢? ...

·在大连买房子需要注意到哪些问题?
      在大连买房子需要注意到哪些问题?1、开发商的开发经营资格必须合法。就是开发商必须具有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》，并在其资质规定的业务范围进行开发的;2、开发建设的手续必须合法。开发项目必须取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和...

·关于卖房户口迁出的问题
      商品住宅作为人们最基础的生活设施，其不仅具有居住、使用等现实功能，而且还具有衔接教育资源、关联户籍户口等隐性功能。相应的，在房屋买卖交易过程中，房屋交付及协助产权转移登记是合同履行的主要义务，配合迁出房屋内户口是合同约定的随附义务，当事人一方具有房屋内户口迁出义务而不履行的，构成...

·继承父母房产配偶有份吗？
      继承父母房产配偶有份吗?继承父母房产配偶没有份，但是继承得到的财产，是属于夫妻共同所有。在婚姻期间，夫妻双方或一方所继承或接受遗赠而取得的财产，属双方共同财产。但是，如果被继承人在遗嘱中指明某项遗产只归夫或妻一方所有，或赠与人在赠与合同中确定某项财产只赠给夫或妻一方，这种情况下，...

·在购房的时候，购买的面积除了实际房屋的面积外，一般都是算上了
      在购房的时候，购买的面积除了实际房屋的面积外，一般都是算上了公摊面积的。即使在同一个小区内，可能也会出现公摊面积不同的情况。于是有的购房者就纳闷了，究竟这个房屋的公摊面积是怎么计算的呢?我们整理了相关资料，将在下文中为你做详细解答。先看一下关于《关于商品房销售有关问题的通知》、《...