签订购房合同注意点

苏州律师网 www.szLsw.net

    一、细看土地使用权转让合同


    土地使用权转让合同载明了土地用途、使用年限等，是一份十分重要的房产资料，所以购房前要仔细查看土地使用权转让合同，并将合同复印后作为房地产买卖合同的一个附件。


    在查看土地使用合同时要注意：


    1、要审查土地的转让用途，看其载明的土地用途是不是符合房屋建设条件。一般房屋建设用地用途为商住用地，工业用地、城市基础设施用地等用途的土地一般不宜修建住宅；


    2、审查土地的使用年限。由于土地转让在先，楼盘修建在后，所以查明土地使用权的转让期限，对于了解自己所购房产的实际使用年限具有十分重要的意义。同时，土地转让后长时间没有修建销售的楼盘有可能是烂尾楼，如发现这种情况，应认真查明原因，防止买到烂尾楼；


    3、审查土地规划情况。在购楼时，土地使用合同上一般附有该幅土地的规划、土地使用要求、主体建筑物的性质、建筑覆盖率、建筑容积率、建筑层数、绿化比率、建筑间距等重要情况，这样就对所购房产的基本情况有了大致的了解，对于防止开发商擅自变更规划或作虚假的宣传陈述都可有据可查，发生纠纷后便于依法维护自己的权益。


    4、审查土地的受让人。土地受让人与该房产的出售人是不是一致，如果不一致要查明原因。


    5、审查土地使用权出让金是否交清，如果没有交清土地使用转让金则会对今后土地的使用带来纠纷或障碍。


    二、警惕认购书上的定金和订金


    在商品房交易过程中，在正式签订商品房买卖合同前，开发商会要求购房者与其签订认购书并要求购房者向其缴纳一定数额的金钱，作为订购房屋的依据。这种金钱在认购书中有的被称为“订金”，还有的被称为“定金”。


    订金是人们对预付款的习惯称谓，是指在签订商品房买卖合同前，在诚信基础上由购房者向开发商先行给付的商品房购房总价款中一部分款项，属于先予履行债务的行为。


    而交付“定金”是实施的担保行为，即交付定金的一方不履行约定的债务时，无权要求返还定金。


    而“订金”既然是预付款，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如果无约定，经营者违约时，应无条件退款，在购房者与开发商不能签订正式的《商品房预售合同》的情况下，购房者所交纳的“订金”是可以返还的。但是当实际支付了“订金”之后，买方收到的收款收据上注明的很可能是“定金”二字。


    三、小心购买合同中的附表


    作为买方应当认真阅读买卖合同的正文及附表的内容。对交易产生矛盾的附表，买方应注意如下问题：


    1、买卖合同正文部分已约定的权利义务，卖方是否在附表四内进行了变更。例如：变更了房地产的交付条件。买卖合同正文约定的交付条件是“交付使用时应取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明”(一般系指建设主管部门的“收文回执”)；附表四变更为“建设工程通过竣工验收，取得消防、燃气、电梯验收合格的相关证明文件”。由于房地产的竣工验收是由建设单位自行组织验收，而建设工程竣工验收实行备案制度，因此，未取得建设部门核发的《收文回执》的房地产是不能交付使用的。所以上述的变更是降低了房地产交付使用的门槛。


    2、卖方在附表四中将法律法规规定为买方所有的权利约定为卖方所有，卖方即可以买方自愿放弃法定权利方式而取得权利。例如，在附表四中将法定属买方所有的屋顶、架空层、外墙面、广告收益等权益约定为归卖方所有。


    3、卖方将买卖合同正文没有约定、法律法规也没有具体规定权属的房地产及其附属物以格式条款的方式约定归卖方所有，且决不容进行协商重新约定。例如，地下停车场等。

·商品房买卖合同纠纷案件中预约合同的问题处理
      现双方未按购房认购书的约定签订商品房买卖合同，且买方明确表示不想购买涉案房屋，要求退房，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条关于“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立...

·新冠疫情期间逾期交房不可抗力的认定
      关于新冠疫情对合同履行的影响，最高人民法院作出了在一定条件下构成不可抗力的表述：在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小。疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的...

·买卖合同中送货单的证明效力
          在买卖合同纠纷中，很多案件会对送货单进行认定，然后用于证明一方已经完成合同交货的义务。那么送货单的证明效力如何呢？
    一、具有收货方的盖章及签字的送货单
 &n...

·买卖合同欺诈的防范
      对于买卖合同中易出现的漏洞及欺诈行为，当事人在订立合同时可以从以下方面采取防范措施：
    　　1.订立合同前应尽可能了解对方当事人的有关信息。
    　　订立合同前应对对...

·买卖合同中对履行期限的要求
      合同履行的期限，是买卖合同双方当事人在协商订立合同过程中约定的，是用来界定合同当事人是否按时履行合同义务或者延迟履行合同义务的客观标准，是双方履行合同的时间界限，该界限经双方当事人在合同上签字生效，受法律保护，违反该约定，应承担相应的法律责任。

 &nb...

·买卖合同标的物瑕疵担保义务包括哪些内容?
      买卖合同标的物瑕疵担保义务包括物的瑕疵担保义务和权利瑕疵担保义务。 (1)物的瑕疵担保义务，也称为质量瑕疵担保义务，是指出卖人就其所交付的标的物具备约定品质或者法定品质，不存在物的表面瑕疵或者隐蔽瑕疵所负的义务。 A.质量瑕疵担保责任的条件包括质量瑕疵于标的物交付时存在;买受...

·买卖合同中关于支付价款的要求
      支付买卖合同约定的价款，是买受人最基本、也是最主要的义务，《合同法》对买卖合同中支付价款作了如下的规定：

    一、支付价款数量的规定。

    买受人应当按照约定的...

·快递运输途中丢失或被冒领，谁来担责？
      由快递公司承担责任。经营者向快递公司交付网购商品快递后，快递公司基于自身过错，如未妥善保管致快递丢失或者被他人冒领等，造成快递毁损、灭失的，应承担赔偿责任。 《中华人民共和国民法典》 第六百零七条第一款 出卖人按照约定将标的物运送至买受人指定地点并交付给承运人后，标的物毁损、...

·物业纠纷怎么投诉？
      一、物业纠纷怎么投诉 　　物业纠纷业主可以向选聘单位业主委员会或开发商投诉，责其按合同约定的内容进行改正。对于物业企业的较大问题的，业主可以向当地房管局的物业管理科进行投诉，该科主要负责受理业主委员会或开发商的投诉。 　　二、物业管理纠纷解决方法有哪些 　　物业...

·房屋买卖合同中违约金的规定
      售房人与受让人在签订房屋买卖合同中应约定违约责任，一方违反合同约定，应向对方支付违约金；由于违约给对方造成的损失应当依法赔偿。

    违约金的数额，双方应当在合同中约定，没有约定，并具有下列情形之一的，按照规定的标准确定违...

·证明买卖合同的成立
          当事人基于买卖合同提起诉讼的，其请求权基础是买卖合同；因此，在诉讼中，其首先应当举证证明买卖合同的存在与成立。当事人证明买卖合同成立，主要通过两种途径：(1)证明合同成立的法律要件已经具备；(2)证明合同已经履行且为相对人所接受。 ...