房地产破产清算偿还顺序是什么

苏州律师网 www.szLsw.net

房地产破产清算偿还顺序是什么房地产公司作为公司的一种，其也有公司可能具备的经济活动，破产就是其中之一，房地产公司盈利虽多，却也会面临破产风险。但由于房地产公司破产涉及的利益群体较多，情况较为复杂，所以房地产公司破产清偿顺序又不同于普通公司。今天，让我们来看看房地产破产清算偿还顺序是什么。
一、法律依据
(一)被拆迁人权利顺位2011年1月21日起施行的国务院《国有土地上房屋征收和补偿条例》将国有土地上房屋征收和补偿的主体限定为市、县级人民政府，不包括房地产企业，但在该条例实施前，依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定，房地产企业取得房屋拆迁许可证的，可以成为拆迁人，与被拆迁人签订房屋拆迁安置补偿合同。立法论上的依据包括：一是拆迁房屋是被拆迁人赖以生存和生产的基本物质条件;二是房屋拆迁涉及社会公共利益，被拆迁人服从公益理应获得特别保护;三是被拆迁人与房地产开发企业签订安置补偿协议，早于土地使用权抵押或在建工程抵押，物保债权人通过审查及相应安排，完全可以防控被拆迁人权利优先性带来的信用风险。在解释论上，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条第1款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”(二)消费购房人权利顺位在不考虑消费购房人特殊性的情况下，作为整体的购房人权利应区分以下情形加以对待：首先，购房人支付全部购房款的情形。就购房人向债务人主张的权利性质，存在两种不同认识：一是物权请求权说，即购房人可以基于物权关系主张取回权。理由是不动产物权由登记所赋予的观点，显然与登记的行政属性相悖，对不动产物权归属的判断，除法律另有规定，只能依赖于基础民事法律关系的审查判断结果，绝对地将不动产登记作为认定不动产取回权成立与否的标准不可取。二是债权请求权说。理由为购房人购买房屋，物权法上的属性为继受取得不动产，依据物权法第十四条的规定，受让人自变更登记时才始取得不动产所有权;购房人与房地产开发企业签订的是购房协议，并非合作建房协议，不能得出购房人原始取得或共同共有房屋的结论。笔者赞同债权请求权说。其次，购房人支付部分购房款的情形。此时，购房协议属于双方均未履行完毕的合同，管理人有权选择是否继续履行合同。选择继续履行合同的，依照企业破产法第四十二条第(一)项的规定，购房人债权为共益债务;选择解除合同的，购房人债权不享有共益性质。(三)建设工程价款债权顺位合同法第二百八十六条规定了建设工程价款优先权，《批复》进一步明确规定，建设工程价款优于抵押权和其他债权，由此，建设工程价款优先权得以确立。反对的观点认为，建设工程价款优先权不具有公示效力，不能对抗在先抵押权，否则将影响交易安全。笔者赞同赋予建设工程价款优先权。不动产建设优先权的债权人应当于工程完成后一定期间内就经公证之工程款进行优先权登记，经登记之不动产建设优先权自工程开始之日起享有顺位，得对抗其后成立之抵押权，并得于登记额度内优先受偿。(四)预告登记权顺位物权法第二十条确立了不动产预告登记制度，需要注意的是，预告登记与预售登记并非同一概念，前者具有物权法上的效力，后者则仅规定于城市房地产管理法之中，属于行政管理手段，并不具有物权法上的效力。(五)消费购房人定金债权顺位定金作为债权担保方式，受偿顺位并无明确规则可循。企业破产法第一百零九条规定了担保物别除权，但是，除封金形式以外，一般情形下定金并不是以特定财产设置的担保，债务人收取定金后，即以其非特定全部财产作为定金偿付责任财产，这使得定金债权与其他破产债权的清偿财产范围完全混同，因此，“定金不属于物保债权范畴”。
二、清偿顺序
房地产开发企业破产债权清偿顺序如下：1、签订房屋产权调换拆迁安置补偿协议的被拆迁人的支付房屋请求权;2、建设工程价款优先权;3、银行抵押权以及经预告登记的预售商品房购房人请求权，按登记先后顺序就抵押物或特定物受偿。在预售商品房消费购房人不能从破产企业无担保财产中得到清偿时，可以从抵押物变价款中分出一定比例优先受偿;4、破产费用及共益债务;5、预售商品房消费购房人请求权、消费购房人支付的定金本金(设定优先受偿上限或比例)、劳动债权(包括职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付职工的补偿金);6、所欠税款及前项规定以外的社会保险费用;7、普通破产债权。根据我国民法规定，债权优先于物权，所以房地产破产清算偿还顺序应当以债务优先，也就是房地产公司欠下的建设工程价款优先受到清偿，其次才是其他费用。由于房地产公司涉及的利益群体庞大，所以其破产清算也是较普通公司复杂而繁琐得多。对于已经购买该房地产公司房屋的债权人来说，则要耐心等待国家破产清算小组的赔偿。

·做申请破产有什么好处？
做申请破产有什么好处？在现代社会中，企业申请破产是债务人在法院的主持下对企业财产重新整理。虽然申请破产使企业不复存在，但是在申请破产后无论是对债务人、债权人都有很多益处。现在就让我们为您总结一下，企业申请破产有什么好处。一、企业申请破产对债务人的影响 ①债务人成为破产人。在我国...

·需要注意的破产清算的问题都有哪些方面
需要注意的破产清算的问题都有哪些方面需要注意的破产清算的问题 (一)妥善处理员工安置问题公司清算期间，需要逐步解除与所有员工的劳动合同，因此很有可能激起员工的强烈不满甚至引起其过激的反应(包括向有关部门申诉、侵占、破坏公司财产、其他破坏公司清算进展的行为)。另外，公司在...

·破产撤销权诉讼时效的范围
破产撤销权诉讼时效的范围一、破产撤销权诉讼时效撤销权的时效历有除斥期间和诉讼时效两说。除斥期间是法律为形成权设定的行使期间。所谓形成权，是指因单方民事行为即能引起民事关系发生、变更、终止的权利。除斥期间届满，形成权消灭。除斥期间与诉讼时效，都可以督促当事人行使权利，然二者却...

·《外商投资企业清算办法》废止后的规定？
《外商投资企业清算办法》废止后的规定？一、适用法律确定《外商投资企业清算办法》废止后，外商投资企业的解散和清算工作，按照《中华人民共和国公司法》和外商投资法律、行政法规的相关规定办理。外商投资法律和行政法规有特别规定，而《中华人民共和国公司法》未作详细规定的，适用特别规定。...

·破产清算收购资产需要注意什么？
破产清算收购资产需要注意什么？企业如果无法继续经营的情况下就需要进行破产清算，在企业进行破产清算的时候可能会遇到有其他企业想要进行收购的情况。这个时候涉及到的法律问题就比较多。破产清算收购资产需要注意的事项有很多方面，需要同时注意债权人、企业员工、破产企业和收购企业等多方利益。 ...

·债务人对债权人的破产申请有异议的该怎么办
债务人对债权人的破产申请有异议的该怎么办一、债务人对债权人的破产申请有异议的处理方式新破产法第10条规定，债权人提出破产申请，人民法院应当自收到申请之日起5日内通知债务人。债务人对申请有异议的，应当收到人民法院的通知之日起7日内向人民法院提出。人民法院应当自异议期满之日10...

·公司注销的程序步骤
          如果一个公司想注销，但是该公司下面还有分公司，这种情况下应该先注销分公司，再注销总公司。其注销步骤如下：

    　　一、公司...

·破产清算费用谁支付作何处理
破产清算费用谁支付作何处理都说投资有风险，投资需谨慎，也就是说办理企业、公司在收取利益的同时也将承担一定的风险。有时候企业可能会因为资金周转不灵、企业经营管理不善等各种的原因，将有可能导致企业无法经营，使得企业破产，那么破产清算费用谁支付呢？下面就让我们和您一起来探讨一下这个问题...

·公司注销股东会决议当一个公司宣告破产的时候需要对公司注销
公司注销股东会决议当一个公司宣告破产的时候需要对公司注销，公司注销需要办理。公司办理注销，一般要求公司提交一些材料，包括公司股东大会对注销的股东会议决议书。下面是公司注销股东会决议的相关内容，请您阅读。一、公司注销股东会决议的要点 1、时间、地点、参会股东等常规决议内容...

·破产申请重整流程是什么?
破产申请重整流程是什么破产申请重整的流程：一、公司出现《破产法》第二条规定的重整事由。二、债权人和债务人直接向法院提出《重整申请》，启动重整程序。在债权人申请对债务人进行破产清算，法院受理申请后宣告破产前，债务人或者出自额占债务人注册资本十分之一以上的出资人，可以向法院申...