房地产破产清算偿还顺序是什么

苏州律师网 www.szLsw.net

房地产破产清算偿还顺序是什么房地产公司作为公司的一种，其也有公司可能具备的经济活动，破产就是其中之一，房地产公司盈利虽多，却也会面临破产风险。但由于房地产公司破产涉及的利益群体较多，情况较为复杂，所以房地产公司破产清偿顺序又不同于普通公司。今天，让我们来看看房地产破产清算偿还顺序是什么。
一、法律依据
(一)被拆迁人权利顺位2011年1月21日起施行的国务院《国有土地上房屋征收和补偿条例》将国有土地上房屋征收和补偿的主体限定为市、县级人民政府，不包括房地产企业，但在该条例实施前，依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定，房地产企业取得房屋拆迁许可证的，可以成为拆迁人，与被拆迁人签订房屋拆迁安置补偿合同。立法论上的依据包括：一是拆迁房屋是被拆迁人赖以生存和生产的基本物质条件;二是房屋拆迁涉及社会公共利益，被拆迁人服从公益理应获得特别保护;三是被拆迁人与房地产开发企业签订安置补偿协议，早于土地使用权抵押或在建工程抵押，物保债权人通过审查及相应安排，完全可以防控被拆迁人权利优先性带来的信用风险。在解释论上，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条第1款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”(二)消费购房人权利顺位在不考虑消费购房人特殊性的情况下，作为整体的购房人权利应区分以下情形加以对待：首先，购房人支付全部购房款的情形。就购房人向债务人主张的权利性质，存在两种不同认识：一是物权请求权说，即购房人可以基于物权关系主张取回权。理由是不动产物权由登记所赋予的观点，显然与登记的行政属性相悖，对不动产物权归属的判断，除法律另有规定，只能依赖于基础民事法律关系的审查判断结果，绝对地将不动产登记作为认定不动产取回权成立与否的标准不可取。二是债权请求权说。理由为购房人购买房屋，物权法上的属性为继受取得不动产，依据物权法第十四条的规定，受让人自变更登记时才始取得不动产所有权;购房人与房地产开发企业签订的是购房协议，并非合作建房协议，不能得出购房人原始取得或共同共有房屋的结论。笔者赞同债权请求权说。其次，购房人支付部分购房款的情形。此时，购房协议属于双方均未履行完毕的合同，管理人有权选择是否继续履行合同。选择继续履行合同的，依照企业破产法第四十二条第(一)项的规定，购房人债权为共益债务;选择解除合同的，购房人债权不享有共益性质。(三)建设工程价款债权顺位合同法第二百八十六条规定了建设工程价款优先权，《批复》进一步明确规定，建设工程价款优于抵押权和其他债权，由此，建设工程价款优先权得以确立。反对的观点认为，建设工程价款优先权不具有公示效力，不能对抗在先抵押权，否则将影响交易安全。笔者赞同赋予建设工程价款优先权。不动产建设优先权的债权人应当于工程完成后一定期间内就经公证之工程款进行优先权登记，经登记之不动产建设优先权自工程开始之日起享有顺位，得对抗其后成立之抵押权，并得于登记额度内优先受偿。(四)预告登记权顺位物权法第二十条确立了不动产预告登记制度，需要注意的是，预告登记与预售登记并非同一概念，前者具有物权法上的效力，后者则仅规定于城市房地产管理法之中，属于行政管理手段，并不具有物权法上的效力。(五)消费购房人定金债权顺位定金作为债权担保方式，受偿顺位并无明确规则可循。企业破产法第一百零九条规定了担保物别除权，但是，除封金形式以外，一般情形下定金并不是以特定财产设置的担保，债务人收取定金后，即以其非特定全部财产作为定金偿付责任财产，这使得定金债权与其他破产债权的清偿财产范围完全混同，因此，“定金不属于物保债权范畴”。
二、清偿顺序
房地产开发企业破产债权清偿顺序如下：1、签订房屋产权调换拆迁安置补偿协议的被拆迁人的支付房屋请求权;2、建设工程价款优先权;3、银行抵押权以及经预告登记的预售商品房购房人请求权，按登记先后顺序就抵押物或特定物受偿。在预售商品房消费购房人不能从破产企业无担保财产中得到清偿时，可以从抵押物变价款中分出一定比例优先受偿;4、破产费用及共益债务;5、预售商品房消费购房人请求权、消费购房人支付的定金本金(设定优先受偿上限或比例)、劳动债权(包括职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付职工的补偿金);6、所欠税款及前项规定以外的社会保险费用;7、普通破产债权。根据我国民法规定，债权优先于物权，所以房地产破产清算偿还顺序应当以债务优先，也就是房地产公司欠下的建设工程价款优先受到清偿，其次才是其他费用。由于房地产公司涉及的利益群体庞大，所以其破产清算也是较普通公司复杂而繁琐得多。对于已经购买该房地产公司房屋的债权人来说，则要耐心等待国家破产清算小组的赔偿。

·破产清算时间过长怎么办？
破产清算时间过长怎么办?法律没有明文规定破产清算具体的时间是多长，需要根据实际情况而定，短的几个月，长的要两三年时间，主要是看企业的资产能否顺利拍卖。企业破产清算与企业的经营一样不容易，提出破产申请，到清算组成立，经过一系列的破产程序，注销企业登记，清算程序才算彻底终结。破产申请...

·强制清算破产清算的特征
强制清算破产清算的特征一、破产清算的特征 1.民事执行程序中的债务人通常具有清偿能力，但拒不履行义务，所以需要强制执行。而破产程序中的债务人已无清偿能力，不能对债权人履行全部义务，故须以破产方式公平解决债务清偿问题。在民事执行中，强调债务人自动履行和债权人主动行使权利，而在破...

·破产与法人清算的区别
破产与法人清算的区别一、破产与法人清算的区别破产与法人清算的区别两者有以下的区别： (1)发生清算的原因不同。适公司清算用公司清算的原因是自愿解散和强制解散;破产清算的原因是破产解散。 (2)决定清算组成员的机关不同。公司清算组成员，如果是自愿解散的有限责任公...

·什么情况下可以申请破产还债
债务人申请破产需满足以下条件之一：（1）企业法人不能清偿到期债务，并且不足以清偿全部债务。（2）企业法人不能清偿到期债务，明显缺乏清偿能力。（3）明显丧失清偿能力可能的。债权人申请破产只需满足以下一种条件即可：一、债务人不能清偿到期债务。二、破产即申请（被申请）破产的债务人应当具...

·公司破产清算赔偿顺序是怎样的
公司破产清算赔偿顺序是怎样的一、公司破产清算赔偿顺序根据《民事诉讼法》第204条的规定，破产财产须优先拨付破产费用，破产费用包括 (1)破产财产的管理、变卖和分配所需要的费用，以及聘用工作人员的费用; (2)破产案件的诉讼费用; (3)为债权人的共同利益而在破产程序中支付的...

·个人是否可以申请破产
个人是否可以申请破产一、申请破产需要具备什么条件? 破产申请人是与破产案件有利害关系、依法具有破产申请资格的民事主体。需要说明的是，并非所有与破产案件有利害关系的人都具有破产申请资格。例如，公司的股东、董事，不得以股东或董事名义申请公司破产。根据我国法律规定，只有债权人和债...

·个人申请破产的后果
个人申请破产的后果一、个人申请破产的后果 (一)对“个人破产”中“个人”的理解 “个人破产”中“个人”应如何理解，目前学术界主要有两种观点：一种主张个人即自然人，个人破产也即是自然人破产;另一种则主张个人破产中的个人并非严格的法律术语，其范围不仅宽于公民，而且也大于规定的两户一伙...

·破产清算企业如何赔偿安置职工,职工可以获得哪些赔偿
破产清算企业如何赔偿安置职工,职工可以获得哪些赔偿企业破产，受害者不仅仅只有公司股东及公司债权人等，公司的员工也受到了不小的影响，他们失去了收入的来源。按照我国劳动合同法中的规定，破产的公司应该向员工支付经济补偿。下面我们将会为您详细的解答破产清算企业如何赔偿安置职工的问题。一、...

·企业破产股东要还债吗
企业破产股东要还债吗一、企业破产股东要还债吗企业社团注销时，必须进行财产清算。公司法第三条规定，公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任。所以只要股东切实履行了自己的出资...

·企业破产清算期间起诉的主体是谁？
企业破产清算期间起诉的主体是谁？一、企业破产清算期间起诉的主体是谁？公司清算是终结解散公司的法律关系，消灭公司法人资格的行为。清算产生于公司进入解散状态之后。清算须有清算机关，也称清算组或清算人。在涉及到诉讼时，是由处于解散状态的公司来起诉或应诉还是由清算组来为之，似乎法律或司...

·破产清算的特性都是什么？
破产清算的特性都是什么？当经济形势不好的时候，企业破产的事情大量存在。在破产的整个流程中，破产环节是个重要一环。完成了清算，就代表企业正式宣告破产。破产清算总的来说是一种执行制度，但是又不同于民事执行，有其自身的特点。那么破产清算的特性都是什么？下面请看本文的总结概括。一、破产...