18501560386 18921344401 |
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苏州律师
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1、售后公房，也称房改房，是指职工单位将公房以工资性货币分配方式出售给职工，职工以标准价或成本价购买，从而对购买的房屋享有部分产权或全部产权的住房。公房实际上是卖给夫妻双方而不是仅向夫妻中的一方出售。根据一定的福利政策所购买的房屋，往往与夫妻双方职务、级别、工作年限等相挂钩，购买价格常远远低于房屋的市场价值。 《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第18条规定，以成本价或标准价购房的，每个家庭只能享受一次。享受住房福利待遇的对象应是夫妻双方，而不是售房单位的职工一方。这种住房的产权应属夫妻双方共有，夫妻任何一方对这种房改房有平等的处理权。但是，由于房屋权属登记以及房改售房的特殊性，在出售房改房时，不办共有产权，房屋所有权证只办在一人名下。
因此，在确定房改房的所有权人时，并不能仅仅根据房屋所有权证上的具名作出认定，而应当根据《婚姻法》、《民法通则》、最高人民法院有关司法解释以及房改政策和其他相关规定综合地作出认定。对此，《婚姻法司法解释（二）》第19条规定：由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。
这里需要指出的是，售后公房的产权在婚前购买还是在婚后购买，是有本质区别的。婚前买下的产权就是个人财产；婚后用共同财产购买的售后公房，应认定为夫妻的共同财产。
2、关于售后公房，主要由以下几种分割办法：
1）双方竞价取得。双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；
2）一方取得所有权，另一方给对方相应的经济补偿。即一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；
3）拍卖房屋双方分割方价款。即双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。
3、售后公房的分割由于涉及到较强的政策性因素，一般会征求原公房产权单位的意见。因此，对于希望通过分割取得产权一方而言，最好事先取得单位的证明，这会对其非常有利。当然，已经取得完全产权的售后公房实际上已是私房，故不在此限。
对于不希望取得产权的一方而言，如果另一方按照购买优惠房时的价格对其进行补偿，则会存在较大的经济损失，因此，该方可以要求竞价取得房产，这样，即使其没有取得房产，其最后获得的补偿也不至于与市场价值背离过大。
对于婚前先购买承租权婚后再取得产权的公房，取得产权的一方应尽量提供婚前出资购买承租权的证据，比如原产权人的收条、证言等。这样，该部分出资款项是可以房屋总价款中扣除的。
对于尚未取得房产证的公房或暂不具备办证条件的，可以先协商由一方或双方共同居住，待办下房产证后再就房屋的归属进行处理。
3、最高人民法院印发《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的通知最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答
人民法院审理离婚案件对公房使用、承租问题应当依照《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国妇女权益保障法》和其他有关法律规定，坚持男女平等和保护妇女、儿童合法权益等原则，考虑双方的经济收入，实事求是，合情合理地予以解决。现将审判实践中提出的一些问题，根据有关法律的规定，解答如下：
一、问：在离婚案件中，当事人对公房的使用、承租问题发生争议，人民法院可否予以处理？
答：在离婚案件中，当事人对公房的使用、承租问题发生争议，自行协商不成，或者经当事人双方单位或有关部门调解不成的，人民法院应根据案件的具体情况，依法予以妥善处理。
二、问：夫妻共同居住的公房，在什么情况下，离婚双方均可承租？
答：夫妻共同居住的公房，具有下列情形之一的，离婚后，双方均可承租：
（一）婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的；
（二）婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的；
（三）一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的；
（四）婚后一方或双方申请取得公房承租权的；
（五）婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的；
（六）夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的；
（七）一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的；
（八）婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的；
（九）其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。
三、问：对夫妻双方均可承租的公房，应依照什么原则处理？
答：对夫妻双方均可承租的公房，应依照下列原则予以处理：
（一）照顾抚养子女的一方；
（二）男女双方在同等条件下，照顾女方；
（三）照顾残疾或生活困难的一方；
（四）照顾无过错一方。
四、问：对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的，承租方对另一方是否给予经济补偿？
答：对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的，承租方对另一方可给予适当的经济补偿。
五、问：夫妻双方均可承租的公房能够隔开分室居住使用的，可否由双方分别租住？
答：夫妻双方均可承租的公房，如其面积较大能够隔开分室居住使用的，可由双方分别租住；对可以另调房屋分别租住或承租方给另一方解决住房的，可予准许。
六、问：离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租的，可否暂时居住？
答：离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租而解决住房确有困难的，人民法院可调解或判决其暂时居住，暂住期限一般不超过两年。暂住期间，暂住方应交纳与房屋租金等额的使用费及其他必要的费用。
七、问：离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租而另行租房经济上确有困难的，如何处理？
答：离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租，另行租房经济上确有困难的，如承租公房一方有负担能力，应给予一次性经济帮助。
八、问：在调整和变更单位自管房屋租赁关系时，是否需征得自管房单位的同意？
答：人民法院在调整和变更单位自管房屋（包括单位委托房地产管理部门代管的房屋）的租赁关系时，一般应征求自管房单位的意见。经调解或判决变更房屋租赁关系的，承租人应依照有关规定办理房屋变更登记手续。
九、问：对夫妻双方共同出资而取得“部分产权”的房屋，应如何处理？
答：对夫妻共同出资而取得“部分产权”的房屋，人民法院可参照上述有关解答，予以妥善处理。但分得房屋“部分产权”的一方，一般应按所得房屋产权的比例，依照离婚时当地政府有关部门公布的同类住房标准价，给予对方一半价值的补偿。
十、问：对夫妻双方均争房屋“部分产权”的，可否采取竞价方式解决？
答：对夫妻双方均争房屋“部分产权”的，如双方同意或者双方经济、住房条件基本相同，可采取竞价方式解决。
4、案例一：离婚后财产分割纠纷:再审申请人于某要求将坐落于大连市XX区XX巷XX号三室一厅住房中的大南屋判归其承租居住。最高人民法院《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》第二条第（四）项规定“婚后一方或双方申请取得公房承租权的，离婚后双方均可承租”。第五条规定“夫妻双方均可承租的公房，如其面积较大能够隔开分室居住使用的，可由双方分别租住；对可以另调房屋分别租住或承租方给另一方解决住房的，可予准许”。第六条规定“离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租而解决住房确有困难的，人民法院可调解或判决其暂时居住，暂住期限一般不超过两年。暂住期间，暂住方应交纳与房屋租金等额的使用费及其他必要的费用”。本案中，双方结婚后申请取得了诉争房屋的公房承租权，故双方在离婚后对诉争房屋均有承租权。本案不适用“离婚时一方对另一方婚前承租的公房无权承租，人民法院可判决其暂时居住”的情形，故原审法院判决“诉争房屋中14.5平方米大南屋由于某暂住至再婚为止”无充分的法律依据，本院予以纠正。结合诉争房屋面积较大能够隔开分室居住使用及双方已经实际分室使用近二十年的实际情况，可由双方分别租住。关于刘某“判决涉及的房屋是本人单位的自建房，是按职级标准分给本人的福利住房，本人已依据房改政策与产权单位签订了买卖合同购买了诉争房屋的房屋产权”的主张，辽宁省大连市中级人民法院已经发生法律效力的（2006）XX终字第XX号行政判决书认定，刘某的住房不属于房改售房的范围，大连市国土资源和房屋局为刘某颁发所有权证违法，已经判决撤销了大连市国土资源和房屋局2004年向刘某颁发的“大房权证中私字第XXXX号房屋所有权证”。故对刘某的该项主张，本院不予采信。关于刘某称“于某所在单位已根据原审判决将其列为无房户，于2003年一次性付给购房补贴，于某已购买私人产权房，已解决了住房问题”的答辩意见。因诉争房屋属于婚后双方取得公房承租权的情形，如前所述，离婚后双方均可承租，不应以双方是否有其他住房作为分割诉争房屋财产权益的依据。
分析：婚后取得的公房承租权与一方婚前取得的承租权，在离婚时，双方的承租权利是不同的，由此离婚时的裁判处理也是不同的。
案例二：这是一个经历两审、当事人申请再审、检察院抗诉的离婚纠纷，矛盾的焦点就是承租公房离婚后承租权的确定。
最后生效的法律文书确认：根据本案查明的事实，讼争106号302房属公房性质。最高人民法院《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》第二条规定：“夫妻共同居住的公房，具有下列情形之一的，离婚后，双方均可承租：（一）婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的；（二）婚前由一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的；……”因此，只要具有上述情形之一的，离婚后，双方均可承租公房。结合本案，柯成与唐某于××××年××月××日登记结婚后，双方一直居住在106号302房，至2013年12月13日，法院判决柯成与唐某离婚，双方婚姻关系存续20余年，符合上述解答第二条第（一）项的情形。原再审判决没有全面理解最高人民法院《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》第二条的精神，仅以讼争106号302房房屋产权不属于柯成，且唐某亦并非单位职工为由，认定唐某在离婚后不能居住使用106号302房，属适用法律错误，本院予以纠正。
二、从本案实体处理方面分析。《中华人民共和国婚姻法》第三十九条规定：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。”根据该法的立法精神，离婚案件对公房使用、承租问题应坚持男女平等和保护妇女、儿童合法权益等原则，并考虑双方的经济收入、合情合理地予以解决。本案中，柯成生前是吴川市改制企业离休干部管理服务中心离休干部，每月有工资、护理费、补贴等收入。而唐某近年来一直没有工作，没有稳定收入，且离婚后没有分得任何财产。考虑唐某长年居住在涉案房屋，现年事已高，没有工作能力，生活困难等具体情况及106号302房的使用现状，本院改判唐某有权在离婚后继续承租106号302房中其目前居住的房间（即302房中位于东北角的房间），并可继续居住使用；唐某对302房客厅、厨房、卫生间、阳台等公共部分享有二分之一的承租权，并可以与其他承租人共同使用该公共部分。原一、二审及再审判决酌情判令柯成的继承人支付30000元经济帮助费给唐某，但没有对唐某失去公房承租权给予合理的经济补偿，处理欠妥，本院予以纠正。
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