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苏州律师
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1、虽然房子子女并没有出资，但是既然父母同意将房产登记在子女的名下，就认定是父母对自己子女的赠与。未成年子女虽然是无民事行为能力人或限制民事行为能力人，但是接受赠与是一项民事权利。公民的民事权利能力始于出生终于死亡。所以未成年人也是有接受赠与的民事权利能力的。
另外，既然该房产应属于子女，即使是作为监护人的父母也不能随意处分子女的财产，除非为了未成年子女的利益。除此之外，如果监护人任意处分未成年人的财产，对未成年人利益构成损害的，监护人要承担赔偿责任。而所谓的“为未成年人利益”主要表现为父母出于未成年最近健康成长或受教育等必要，如上学、治病需要大笔费用，未成年人致人伤害，须支付大笔赔偿费用，未成年人的房屋被列入拆迁范围，父母代签协议等。除上述情况外，父母不能以任何理由出卖、赠与、分割、设定抵押等处分未成年子女名下的房产。
其它的障碍：处置登记在未成年人名下房产的法律程序：对于登记在未成年名下的房屋。当监护人想转让、抵押该房产时，首先必须提供全体监护人签名保证其具有监护人资格、出售房产是为了未成年的被监护人利益的保证书；其次需要提供有相关部门出具的未成年人需大额消费的证明、医疗证明等书面材料；同时，还需要由公证机构对处置房产是为了未成年人的利益这一事实进行公证。而在现实生活中，一些部门往往不愿意或者是不能及时的出具相应证明；离婚后的夫妻一方想要处分登记在未成年的孩子名下的房产，还需同为监护人的另一方提交证明手续，如果另一方因心存怨恨而在提交证明手续上加以阻挠，将会让处分房屋变得更加艰难复杂。
2、处置登记在未成年人名下房产的法律程序：对于登记在未成年名下的房屋。当监护人想转让抵押该房产时，首先必须提供全体监护人签名保证其具有监护人资格、出售房产是为了未成年的被监护人利益的保证书；其次需要提供有相关部门出具的未成年人需大额消费的证明、医疗证明等书面材料；同时，还需要由公证机构对处置房产是为了未成年人的利益这一事实进行公证。而在现实生活中，一些部门往往不愿意或者是不能及时的出具相应证明；离婚后的夫妻一方想要处分登记在未成年的孩子名下的房产，还需同为监护人的另一方提交证明手续，如果另一方因心存怨恨而在提交证明手续上加以阻挠，将会让处分房屋变得更加艰难复杂。
3、从法律上来讲，如果房屋产权证书上写明的是夫妻与子女的名字，又没有注明各自的份额，说明房屋是家庭成员的共同财产，而不完全是夫妻共同财产，不能当做夫妻共同财产来分割，必须注意保护未成年子女的财产权利。房屋产权单独登记在未成年子女名下的情况，则与夫妻共同财产没有任何关系了，无论未成年子女名下的房屋来源如何，在离婚时，都不能列入夫妻共同财产的范围内予以分割。
还有另外的情况，在离婚时，夫妻往往会对房屋的产权归属与分割问题争执不下，但如果是将房屋转移到未成年子女名下，则有可能是夫妻双方都可以接受的方案，法律也允许这样的方案存在，就是夫妻双方共同所有的房屋在离婚时可以全部或部分地赠与未成年子女，变更登记在未成年子女名下，根据目前的政策和有关规定，只要有夫妻双方的离婚协议或人民法院的判决书、调解书，就可以到房产交易中心办理产权变更手续，这种产权转移还是免个人所得税的。
案例一：原告与被告于19XX年登记结婚。次年育有一女。后因夫妻感情不和起诉离婚。却在割财产时遇到问题。原被告在婚姻期间买一套商品房，办理产证时直接登记在女儿的名下。因此双方名下没有自己的房产。现在女儿尚未成年，对该套房屋如何处置成为双方争议的焦点。
原告主张：房子是夫妻双方共同购买，只不过当初办理登记时产权人登记为女儿，但是女儿尚未成年，不可能出资购房也不可能管理使用房屋。因此只有原告被告才是真正的房屋产权人，房子应作为夫妻共同财产予以分割。
被告辩称：女儿虽未成年，但是她有接受赠与财产的权利。既然原被告双方当初协商一致同意把产权登记在女儿名下，就应当认定是对女儿的赠与。房子的产权人是女儿，原被告双方离婚时不能分割女儿的房产。
法院认为：购房时夫妻双方一致同意把房产登记在女儿的名下，就视为双方将房产赠与女儿，并且房屋也确实登记在未成年的女儿名下。房子的产权人只有女儿一人，那么房子就是孩子的个人财产，夫妻离婚时不能将孩子名下的房屋作为夫妻共同财产分割。法院最终没有对房屋进行分割。
案例二：未成年子女名下的房屋 父母不得随意给予处置
王先生是一家规模较大的公司的老板，2010年儿子小明五岁生日的时候，他一次性付款200余万元购买了一套房子作为生日礼物送给儿子，并将该房屋直接登记在儿子小明的名下。2011年，为进一步扩大公司的经营规模，王先生多方筹资，并向银行申请贷款，为此他提出用登记在儿子名下的这套房子作为贷款的抵押担保物，结果却遭到银行拒绝贷款的通知。
法官指出，未成年人的合法权益必须得到保护，我国《民法通则》第十八条规定：监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。因此，在生活中，登记在子女名下的房产从法律上说是属于未成年人的财产，如果要对其进行处置，首先应当征得全体监护人的一致同意，其次要经过严格的公正程序，证明该处置行为确实是为了被监护人的利益——如求学、治病等重大事项所需，否则相关处置行为应为无效。
案例三：孩子成年后私自处置房产 父母起诉无效被驳回
2005年，赵先生与妻子将所购买的房屋登记在自己15岁的儿子赵强名下。2010年，未能考上大学急于创业的赵强私自持该房屋的产权证，到银行办理了抵押贷款手续，将该房屋抵押给了银行，从银行贷款60万元，后赵强未能按期偿还该笔贷款，被银行起诉到法院，法院依法作出判决，判令赵强按约偿还贷款及利息。案件到了执行阶段，赵强的父亲提出该房屋是二人出资购买的，赵强并非实际的购房人，自己与妻子才是房屋的实际所有人，儿子赵强未经二人同意即将该房屋抵押给银行，该抵押合同应为无效，并与妻子一起诉至法院。
法院经审理后认为，赵强为民法上认可的完全民事行为能力人，对自己名下的财产拥有完全的自行处分权，银行与赵强所签订的抵押合同是平等主体之间正常的民事行为，银行作为善意一方当事人，按照约定向赵强发放了贷款，其与赵强签订的抵押合同合法有效，最终法院驳回了赵强父母的起诉。法官指出，登记在孩子名下的房产，在孩子成年后，如果在未经父母或长辈同意的情况下，其私自将该房屋抵押、出售，这些行为都可能会给老人的居住、养老等造成重大影响。
案例四：原告甲某、被告乙某原系夫妻关系，于2003年1月生育一子乙某甲（即第二原告）。双方于2016年5月经法院调解离婚，儿子随甲某共同生活。本案原、被告于2010年12月16日取得XX市路房屋XXX产权。产权人登记为原、被告三人共同共有。现原告起诉来院，要求依法分割该房产。审理中，被告不同意原告的诉讼请求，认为原告乙某甲是家庭成员之一，共有关系没有终止，且购买房屋时子女没有经济来源也并没有参与出资，故坚决不同意分割该房产。另查明，原告甲某已经携子乙某甲搬离了本案系争的房屋。
原告诉称：要求按原、被告每人各得三分之一分割系争房产，争议的房产归两原告所有，由两原告给付被告房屋折价款。
被告辩称：乙某不同意分割，愿意保留邱某甲在房屋中的份额，若邱某甲愿意随时都可以回来居住。
法院认为，XX市XX路房屋购买于甲某、乙某婚姻关系存续期间，产权登记在原、被告三人名下，未明确具体份额，故应认定为原、被告三人共同共有；但鉴于邱某甲当时年幼，未实际出资，也不承担还贷义务，在处理房产权利时法院根据具体情况酌情调整邱某甲所得的比例。现被告乙某坚持认为其与甲某虽然离婚，但邱某甲仍是双方的子女，共有关系不能终止，且无力给付其经济补偿款。考虑到邱某甲可以在父母任何一方处居住生活以及被告的实际给付、偿还能力等因素，被告乙某念及父子的亲情，要求仍然保留其子乙某甲在该房产中的份额，也在情理之中。判决：本案讼争房屋中属于甲某的份额归乙某所有，乙某补偿甲某房屋价值的35%，邱某甲的份额保留在讼争房屋中。
案例五： 2007年，袁某夫妇在从事商业经营期间亏损严重，此前，陆续借王某的20万元及利息也因此无力偿还。2010年，王某将袁某夫妇诉至法院，诉讼中，依据王某申请并提供担保，法院依法查封了袁某夫妇价值30万元的单元房一套，袁某当时并未对查封提出异议。该案后经法院主持调解，双方达成了还款协议，由袁某夫妇于2010年12月31日前一次性付清20万借款及利息。此协议并由法院出具了民事调解书予以确认。
2011年2月，当此案进入执行程序并准备依法处理袁某夫妇已被查封的这套单元房时，袁某向法院提交了一份情况说明，称法院查封的这套单元房系其儿子小袁所有，并出具了以小袁名义办理的房屋所有权证书加以证明，要求法院中止对该房产的执行并解除查封。
针对袁某的这一情况说明，法院进行了认真审查。经调查发现，该房产系袁某夫妇于2009年出资购买后将房屋的产权登记在其儿子小袁名下，小袁当时仅有7岁，至今仍与袁某夫妇共同生活、居住在该房内。同时，法院还在房产抵押登记部门查出了袁某夫妇准备将该房产办理抵押贷款时所填写的相关信息，其中在“房地产抵押合同书”中“抵押人”一栏填写的是袁某夫妇和小袁的名字，在“借款合同”中注明有“并以袁某夫妇共有的合法房产作为本合同载明借款的抵押物”等字样。后因该房产登记名字与袁某夫妇不符，被告知不予办理，袁某也承认上述字样系其亲笔填写。
有意见认为：袁某夫妇在欠债期间将其购买的房产登记在未成年儿子名下，明显属于以合法的形式掩盖非法目的，在不能确定该房产到底属于袁某夫妻共有、家庭共有或为小袁个人所有的情况下，法院可以依法将涉案房屋按财产混同处理，并裁定追加小袁为被执行人，继续执行该房屋。所谓财产混同是指债务人将自己的财产与他人的财产混合，从而模糊其作为产权人的属性，使承担债务的财产形式减少，避免该财产被直接执行。大家知道，现实生活中，由于种种原因将自己的房产登记在他人名下的情况并不鲜见，有些是借名登记，有些是真实赠与，有些则纯属故意转移财产恶意逃避债务。例如，将夫妻财产登记在没有债务的一方，或登记在未成年子女名下等，以合法形式掩盖非法目的，从而给法院的执行工作制造困难。本案中，袁某夫妇在2009年购买该单元房之前的2007年就已经借王某20万元未予偿还，而却将出资购买的属于夫妻共有的房产登记在年仅7岁的未成年儿子小袁名下，但小袁又始终随袁某夫妇生活居住在该房内，加之袁某在抵押贷款合同中又明确将该房产填写为夫妻共同财产或包括其儿子小袁在内的家庭共同财产等，袁某的这一系列交织行为，足可以模糊其该房屋的产权属性，从而以财产混同的形式来达到规避执行的目的。而对于财产混同的不诚信行为，法律不能赋予其免除执行的权利，这是法律和司法正义的基本要求。对此，《最高人民法院关于依法制裁规避执行行为的若干意见》（法【2011】195号）第20条专门规定了可以依法变更追加被执行人主体的几种情形：“有充分证据证明被执行人通过离婚析产、不依法清算、改制重组、关联交易、财产混同等方式恶意转移财产规避执行的，执行法院可以通过依法变更追加被执行人或者告知申请执行人通过诉讼程序追回被转移的财产”。故根据上述《意见》精神，本案将该房屋按财产混同处理并追加案外人小袁为被执行人并无不当。
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