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苏州律师
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解除房屋买卖合同比较复杂,很多人对这块知识比较陌生。如果处理不好,可能会带来许多不必要的麻烦以及损失。那么我们在平常生活中怎么解除房屋买卖合同才能避免麻烦和减少损失呢?下面让我们为您解答疑惑。
一、解除的具体程序
合同解除根据不同分类，处理的程序是有差异的。在当下房屋买卖中，购房者要求解除房屋买卖合同往往是由于出卖人(开发商)逾期交房，随即产生诸如无法办理产权证、无法落户等连锁问题。这种情况下，实务中往往根据约定解除，即根据房屋买卖合同中的约定，解除合同的条件成就时，购房者可以行使房屋买卖合同的解除权。比如：在商品房买卖合同中约定出卖人(开发商)逾期交房达到一定时日，购房者有权解除合同。购房者解除合同的，应当通知出卖人(开发商)，该通知到达出卖人(开发商)一定时日后，出卖人(开发商)承担退款、支付违约金等违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第96条：“当事人一方依照本法第93条第二款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”在这里，送达解除合同通知书可以采取直接送达，邮寄送达等，但要注意保证解除通知到达出卖人(开发商)，必要时要对送达行为做公证等证据保全。此外，对行使解除权的时效也要着重关注。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定：“根据〈合同法〉第94条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”
二、买方在何种情形下可以解除双方的买卖合同?
根据合同法的规定，关于合同的解除有两种情况，一种是约定解除，一种是法定解除。结合审判实践，房屋买卖合同的解除之事由概括起来主要有以下几种：
1、协议解除；
2、根本违约；
3、迟延履行；
4、法律规定的其他情形。
具体言之，审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释对后三种事由明确列举规定。
根本违约：
1、房屋买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
2、房屋买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；
3、隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
4、隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
5、隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；
6、主体结构质量不合格;房屋质量问题严重影响正常居住使用的。
迟延履行：出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的;办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的。
其他解除情形：面积误差比绝对值超出3%;房屋买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。
该司法解释第12、13、15、19条规定，如果出现以下情况，购房人主张解除合同、赔偿损失的，予以支持：
1、房屋主体结构不合格，或者经核验确实不合格的;
2、因房屋质量问题严重影响正常居住使用的;
3、根据合同法94条，出卖人迟延交付房屋、买受人迟延交付房款，经催告在三个月的合理期限内，仍不行使的，对方请求解除合同的，予以支持。(15条1款)
4、出卖人迟延交付房屋、买受人迟延交付房款未经催告，超过1年的，对方主张解除合同的，可以解除合同。(15条2款)
解除权发生之日起1年内，权利人不行使，解除权消灭。该权利属于除斥期间，不得延长。
司法解释没有规定催告的具体方式，一般认为，无论何种方式，只要当事人能够证明已经催告，经应当认定催告有效。最好的就是书面方式。不履行合同主要义务，就是迟延履行交付房屋或者房款。
怎么解除房屋买卖合同?以上就是我们为您整理的相关内容及注意事项。最后提醒您注意合同中出卖方合同解除权的行使情形，以免购房人很被动，无法行使自己应该享有的解除权。如果您对解除合同这块还有不清楚的地方可以咨询在线律师，尽量避免合同纠纷。
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