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房顶花园产权归谁?


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商品楼宇的屋顶花园产权到底应当归谁?有人说归开发商所有,或卖或赠均自由;有人说归顶层住户所有,可分割建私人屋顶花园;也有人说归物业管理公司所有,可以出租赚钱。其实,一座楼宇所占用的一定面积的土地使用权,既在楼宇之下,也有楼宇四周,更包括楼宇屋顶。所有购房人对这块土地共同享有土地使用权,其屋顶产权应归这座楼宇的各个房屋产权人所共有。



  楼宇屋顶产权共有



  其一,从商品楼宇的成本和房价构成来看,根据国家建设部《商品住宅价格管理暂行办法》的规定,商品房的价格成本包括基础设施建设费和非营业性配套公共建设费。也就是说,购房者购买的住宅,其价格构成中不仅包含了住宅本身面积,也包括相应土地使用权和公共配套设施的面积。同时,开发商通过交纳土地出让金,获得若干平方米的土地使用权,假设占地面积为5000平方米,盖2万平方米的建筑物,占地面积与建筑面积之比,即是每一建筑平方米相应的土地使用权的面积。此楼房的一位购房人,不管购买几层,在购买了一套住宅后,也就随之购买了此楼一定面积的土地使用权。毫无疑问,这些面积的土地使用权既在楼房之下,也在楼房四周,更在楼房顶部,所有购房人对该块土地共同享有土地使用权。开发商在销售此楼房时,已相应地把此套房的土地使用权也同时转让给了每套房的购买人。所以,楼宇屋顶的产权只能为此楼宇的每一位购房人所共有。
  无法单独办理屋顶花园产权
  其二,以购房者对公摊建筑所享有的权利来说。国家建设部第5条令《城市房产毗连房屋管理规定》第6条规定:“所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面等,应共同合理使用并承担相应的义务;除另有约定外,任何一方不得多占、独占;”楼宇的屋顶是楼宇总体的一部分,没有楼宇,也就谈不上屋顶。因此,每位购房者对公摊建筑享有一种按份共有的共有权。但这种共有权又是一种从权利,房屋作为不动产,其产权是一种特殊物权,必须经房地产管理部门登记认可。而楼宇屋顶花园的物权是附属于房屋产权的从权利,显然是不可能,也是无法单独办理屋顶花园产权的。所以,某些开发商把屋顶花园或赠、或卖顶层住户,物业管理公司出租赚钱,显然是侵犯了其他住户的相邻权。


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    他项权证指在他项权利登记后,由房管部门核发、由抵押权人持有的权利证书。 所谓他项权证,是一个土地产权相关的术语,和我们讲的认股权证是两回事。
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 一、 房屋的所有权
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   取得房屋所有权的方式有很多,现本报归纳如下...


·房产证保护你哪些权利?
      对房地产的保护不同于对其他一般财产的保护,需要由政府以权属登记的办法来确定其权利的归属。
房产证的作用
一、保障房屋权利人的合法权益。房屋权利人的合法权益是指权利人依法对自己的房产享有的占有、使用、受益和处置的权利。这种权利只有在权利人向政府房地产行政主管机关进行了...


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