法院拍卖土地使用权流程是什么？

苏州律师网 www.szLsw.net

  法院拍卖土地使用权流程是什么？

一、法院拍卖土地使用权流程是怎样的?

法院拍卖土地使用权流程一般包括公布出让计划，确定供地方式;编制、确定出让方案;地价评估，确定出让底价;编制出让文件;发布出让公告;申请和资格审查;招标拍卖挂牌活动实施;签订出让合同，公布出让结果;核发《建设用地批准书》，交付土地;办理土地登记等十一项内容。

其中“(4)编制出让文件;”的文件包括：

1 、 招标出让文件应当包括：

(1)招标出让公告或投标邀请书

(2)招标出让须知

(3)标书

(4)投标申请书

(5)宗地界址图

(6)宗地规划指标要求

(7)中标通知书

(8)国有土地使用权出让合同

(9)其他相关文件

2 、 拍卖出让文件应当包括：

(1)拍卖出让公告

(2)拍卖出让须知

(3)竞买申请书

(4)宗地界址图

(5)宗地规划指标要求

(6)成交确认书

(7)国有土地使用权出让合同

(8)其他相关文件

3 、挂牌出让文件应当包括：

(1)挂牌出让公告

(2)挂牌出让须知

(3)竞买申请书

(4)挂牌竞买报价单

(5)宗地界址图

(6)宗地规划指标要求

(7)成交确认书

(8)国有土地使用权出让合同

(9)其他相关文件

二、法院拍卖土地使用权需要注意什么?

1、及时有效的查封

不论土地使用权被抵押与否，在法院依法处置前，都应进行查封，这是执行的基础。

所谓及时，是指在债务人尚未来得及对其土地使用权进行处分前查封。只要没有进行诉前保全或诉讼保全，那么，在执行程序开始就应该对已经掌握的土地使用权进行查封。否则，债务人为了逃避执行，极有可能将土地使用权出租、变卖或对其他债务进行抵押，这将造成执行上的困难甚至不能。

所谓有效含有内容具体和手续完备两方面的内容。内容具体，就是要在裁定中写明所查封的土地的具体方位和面积(有地上建筑物、构筑物的也应注明面积和概况)，最好能在裁定中注明土地使用证编号;手续完备，是指在裁定书送达当事人的同时，要将协助执行通知书送达土地管理部门，请求依法予以协助办理冻结过户手续。

因为根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第41条第2款、第3款的规定，对不动产的查封，“应当向有关管理机关发出协助执行通知书，要求其不得办理查封财产的转移过户手续”，否则，“不得对抗其他人民法院的查封”，而且容易给债务人以可乘之机，造成恶意串通转移资产规避执行的后果。

2、合法的评估

根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第47条的规定，在对土地使用权进行拍卖前，“应当委托依法成立的资产评估机构进行价格评估”。

首先，要委托法定的评估机构。此前，由于国家未对涉案评估机构进行规范，房地产管理局、土地管理局的内部评估机构与社会其他价格中介服务机构有冲突，法院在委托评估时难以规范受托对象。国务院清理整顿经济鉴证类社会中介机构领导小组“国清(2000)3号”文件下发以后，国家将涉案物品价格认证工作规范在各地相应的物价局价格认证中心，并明确规定“其中涉案标的物及房地产、土地等价格，鉴证结果有关部门应予认可。”因此，物价局价格认证中心应是法院的法定委托机构，经其认定的价格才能作为拍卖或抵偿债务的参考依据。

其次要将认证结果及时送达被执行人，根据国清(2000)3号文件精神和有关法律规定，被执行人如对认定的价格有异议，可以向法院提出申请，要求该认证中心的上级认证机构进行复核。第三要注意价格认证结果的时效性，及时对土地使用权进行处分。

3、公正的拍卖

委托合法的拍卖企业是公开拍卖的前提。应根据《拍卖法》第11条、第12条的规定，对受托企业进行审查，只有符合法定条件的拍卖企业，才有资格成为受托对象;对拍卖依法进行监督是公正拍卖的保证。监督的内容应定位在对拍卖程序的审查上，法院不可能也不必对拍卖的全过程实施监督，因为根据权利义务对等的原则，拍卖企业应当对其拍卖活动的真实性、合法性负全部的法律责任。

4、有效的转移

拍卖成交后，执行法院应及时将拍卖标的物转移给买受人。这种转移含有标的物的占有和使用权证照的办理两方面的内容。人民法院有协助买受人合法占有标的物的义务，必要时，可会同有关方面的力量将土地非法占有者清除出场;人民法院有协助买受人办理产权证照义务，拍卖成交后，买受人应立即到土地管理部门办理产权的过户手续，人民法院应及时作出裁定，并向土地管理部门发出协助执行通知书，请求土地管理部门依法协助办理土地使用权的过户手续。

综上所述，在法院拍卖土地使用权的过程中还需要注意的是当事人进行及时有效的查封，合法的评估、公正的拍卖，在完成拍卖之后，执行法院应及时将拍卖标的物转移给买受人，进行有效地转移。其中在评估期间应当委托依法成立的资产评估机构进行价格评估。

·职能部门对农村土地征收信息公开的职责是什么？
      职能部门对农村土地征收信息公开的职责是什么？土地是农民安身立命的根本，土地征收更是关系到农民切身利益的大事，土地征收信息往往掌握在国土管理部门手中，及时、准确、合法地公布相关信息既是国土管理部门的职责所在，也是国家政府信息公开条例的刚性规定，那么，相关职能部门对农村土地征收信息公...

·土地使用权变更登记需要纳税的计算标准
      土地使用权变更登记需要纳税的计算标准 土地使用权变更登记需要纳税在纳税的时候是有一个标准的，根据具体的情况内容来纳税，不同的情况所纳税的税额不同，在这些问题上市需要注意和留意的，下文是对土地使用权变更登记需要纳税的具体细节进行的分析，需要了解的仔细阅读一下。 一、土地使用权变更登...

·温州土地使用权续期如何办理？
      温州土地使用权续期如何办理？按照不同的分类，在结合国家法律的规定，可以将土地划分为不同的类型，但是各种类型的土地都是有使用年限的规定的，在温州也不例外。在土地年限届满之时，可以按照流程提出续期的申请，具体来说，温州土地使用权续期如何办理? 一、土地使用年限的规定 土地使用权出让合...

·江苏土地承包经营权流转合同范文
      江苏土地承包经营权流转合同范文 一、江苏土地承包经营权流转合同特点 为加强土地承包经营权管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，维护土地承包经营权流转当事人的合法权益，省工商局近期制定了《江苏省农村土地承包经营权流转合同(示范文本)》。合同文本主要有以下特点： 1、是包...

·广西壮族自治区桂林市市辖区征地补偿标准
      广西壮族自治区桂林市市辖区征地补偿标准广西壮族自治区桂林市市辖区征地补偿标准七星区（和平、光辉、湖塘）雁山区（龙门、卫家渡）的补偿标准：基本农田不低于109989元/亩；集体土地建设用地不低于39996元/亩；集体土地未利用地在9999元/亩到39996元/亩之间。叠彩区（大河、...

·国有土地使用权拍卖流程是怎样的？
      国有土地使用权拍卖流程是怎样的？ 根据土地资源法，所有的土地都是国家的，要是我们想要用的话，就只能是通过拍卖的手段，和政府合作，说明成交日期以及使用期限。国有土地使用权拍卖，是一项很大的拍卖活动，涉及金额巨大，我们应该了解其流程，一旦买下之后就有权利在土地上面动工，建造房子等项...

·土地使用权的租赁方式是什么
      土地使用权的租赁方式是什么 随着我国经济等各个方面的不断发展，国家更加关注对土地的管理，在日常生活中，人们可能因为一些原因需要将自己的土地使用权出租，根据我国相关法律的规定，土地使用权出租有着显影的条件，其出租的方式也是特定的，那么土地使用权的租赁方式是什么呢？我们来了解下。 ...

·杭州土地使用证需要什么材料，有什么用？
      杭州土地使用证需要什么材料，有什么用？ 在买房后，房主一般会做的第一件事就会办理土地使用证，我国土地的类型是比较多的，不同用途的土地办理土地使用证需要的材料、用途都是不一样的，且不同的地方政策也是不一样的，故而办理土地使用证是比较麻烦的。今天我们给您带来的是在杭州土地使用证的相...

·土地使用权年限是多久?
      土地使用权年限是多久?根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年;商业、旅游、娱乐用地40年;仓储用地50年;综合或者其他用地50年。土地使用年限...

·外地人在章丘能买房子吗?
      外地人在章丘能买房子吗? 无住房的非本市户籍家庭在本市部分区域限购一套住房，需提供自购房之日起前3年内连续24个月以上(含24个月)在本市市区及三县缴纳个人所得税或社会保险证明。购房人未达到个人所得税起征额的月份或2016年12月27日零时后补缴个人所得税的月份，不计入连续24...

·农村集体土地承包管理权归谁
      农村集体土地承包管理权归谁其实，不论是农村土地还是城镇土地，都属于国土资源管理局的管理范畴，但是目前，都已经实行了垂直管理制度，因此农村土地，包括耕地、集体土地、宅基地、四荒地等多种类型的土地多呈现出以下垂直管理模式：村委会——乡(镇)国土资源管理所——县国土资源管理局——市国土...