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苏州律师
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商品住宅工程质量保修规程有哪些？
随着社会的发展，人们对居住环境的要求也在提高，特别是在购买商品房过程中，购房者大多注重商品房的价格，小区的环境，物业的服务。很少有人会对房子的质量及保修规程过目，也很少人知道商品住宅工程质量保修规程具体是什么，下面我们详细的给您介绍一下。
一、商品住宅工程质量保修规程的具体规定是什么？
（一）总 则
1、为了加强商品住宅工程质量保修管理，维护商品住宅所 有权人与房地产开发企业的合法权益，明确商品住宅工程质量保 修责任、保修范围、保修期限和保修要求，制定本规程。
2、本规程适用于北京市商品住宅的工程质量保修。
3、本规程是北京市商品住宅工程质量保修专项标准，商品 住宅质量保修除执行本规程外，尚应符合国家及北京市现行有关 标准、规程的规定。
（二） 术 语
1、商品住宅由房地产开发企业建设并销售，由商品住宅所有权人通过合 法交易方式购买的住宅。
2、房地产开发企业具有开发商品房资质的企业，即建设工程项目的投资主体或 投资者，也是建设项目管理的主体。
3、商品住宅所有权人商品住宅所有权人系独占性地支配其所有商品住宅合法权利 的人。
4、质量缺陷商品住宅工程的实体性能、使用功能和室内环境等不符合相 应标准或合同约定的要求。
5、质量保修商品住宅工程在交付使用后，在保修期限内出现的质量缺 陷，由房地产开发企业负责无偿修复。
6、质量保修范围商品住宅工程在交付使用后，在质量保修期限内，由房地产 开发企业无偿为商品住宅所有权人修复质量缺陷的项目。
7、质量保修期限商品住宅工程交付使用后，由房地产开发企业无偿为商品住 宅所有权人修复质量缺陷的起止时间。
8、质量保修责任房地产开发企业因其销售的商品住宅在法律规定或合同约定 的期限内，出现的质量缺陷，所应承担的保修或赔偿的责任。
（三）基本规定
1、房地产开发企业应对所售商品住宅承担质量保修责任， 买卖双方应在商品住宅买卖合同中，对工程质量保修范围、保修 期限和保修责任等内容进行约定，约定内容必须符合国家有关法 律、法规的规定。
2、当商品住宅所有权发生变更时，房地产开发企业仍应按 原买卖合同中约定的质量保修范围、保修期限和保修责任对住宅 的工程质量进行保修。
3、已投保建设工程质量保险的商品住宅，房地产开发企业 在保险合同中约定的质量保修范围、保修期限、保修责任符合本 规程的规定时，由承担保险的机构实施保修。
4、在保修期限内，房地产开发企业应指定相应机构和人员 具体履行质量保修责任，并将联系方式告知住宅所有权人；若有 变更，应及时公告。
5、当房地产开发企业不能履行质量保修责任时，应委托相 关单位履行质量保修责任并签订委托协议，受托单位的资质应满 足保修服务要求。
6、在保修期限内，房地产开发企业因对商品住宅进行维修， 致使房屋原使用功能受到影响，给住宅所有权人造成损失的，房 地产开发企业应当依照相关法律和双方约定承担赔偿责任。
7、住宅所有权人使用不当、第三方或超出设计标准的自然 灾害造成的房屋损坏，不属于质量保修范围；住宅所有权人或使 用人自行对房屋结构、门窗、电气、设备、管线系统、有防水要 求的部位等进行拆改的，拆改部分不属于质量保修范围。
8、房地产开发企业和住宅所有权人对房屋的质量保修问题 产生争议时，可委托有相应资质的检测机构进行鉴定。
（四） 质量保修范围
1、地基与基础工程。
2、主体结构工程，包括承重墙、梁、板和柱等。
3、保温工程，包括屋面、墙体和不采暖楼梯间等。
4、防水工程，包括建筑屋面、有防水要求的房间、地下室 和外墙面等。
5、装饰装修工程，包括地面、抹灰、门窗、吊顶、轻质隔 墙、饰面板 （砖）等室内装修工程和室外装修工程。
6、建筑给水及排水工程，包括输水设备及附属设备、管道 设施、给排水器具及卫生器具等。
7、采暖及制冷工程，包括采暖及制冷设备及相关配套设备、 管道设施、末端散热设施等。
8、电气工程，包括电线、电缆敷设，插座、开关，防雷和 接地等。
9、智能建筑工程，包含通讯系统、安全防范系统、火灾报 警及消防联动系统等。其中通讯系统包括有线电视线路、卫星天 线、电话线路、宽带线路、对讲、远程抄送等，安全防范系统包 括监控、红外线报警、门禁设备及末端设施等，火灾报警及消防 联动系统包括火灾报警、广播、联动、防排烟、卷帘门、消火 栓、水喷淋、喷雾、燃气报警设备及配套设施、末端设施等。
10、通风与空调工程，包括风机安装、风管安装、风管的绝 热和防腐等。
11、电梯工程，包括电梯主机、导轨、门系统、轿厢、安全 部件等。
12、室外工程，包括道路及交通设施、散水、管井等。
（五）质量保修期限
1、地基与基础工程质量保修期限应为设计文件确定的建筑 设计使用年限。
2、主体结构工程质量保修期限应为设计文件确定的建筑设 计使用年限。
3、保温工程质量保修期限不得低于5年。
4、防水工程质量保修期限不得低于5年。
5、装饰装修工程中，除有专门规定质量保修期限的分项工 程应遵从其规定外，室内装修工程质量保修期限不得低于2年； 室外涂料装修质量保修期限不得低于2年；室外其他材料装修质 量保修期限不得低于5年；除五金件质量保修期限不得低于2年 外，外窗与入户门质量保修期限不得低于5年。
6、除采取隐蔽方式安装的给排水管道和共用部位的给排水 管道质量保修期限不得低于10年外，建筑给水及排水工程质量 保修期限不得低于2年；若管线设置在主体结构内，其质量保修 期限应与主体结构设计使用年限相同。
7、除采取隐蔽方式安装的管线质量保修期限不得低于10年 外，采暖及制冷系统质量保修期限不得低于2年；若管线设置在 主体结构内，其质量保修期限应与主体结构设计使用年限相同。
8、除线缆质量保修期限不得低于5年外，电气工程质量保 修期限不得低于2年。
9、智能建筑工程质量保修期限不得低于2年。
10、通风与空调工程质量保修期限不得低于2年。
11、电梯工程质量保修期限不得低于3年。
12、室外工程质量保修期限不得低于2年。
13、商品住宅的质量保修期限应自房地产开发企业首次交付 住宅买受人之日起计算。共用部位的质量保修期限应自交付首套 住宅之日起计算。
（六）质量保修要求
1、住宅保修责任人按以下程序履行保修义务： 1住宅保修责任人接到质量报修申请 （书面或电话）后，应 在规定时间内派保修人员到达现场了解情况，如出现的问题确属 保修范围，应按照本章所列条款要求安排质量保修。 2保修工作应按照国家和北京市相应规范、标准的要求实 施。共用部位的质量保修工作完成后由房地产开发企业、保修实 施单位和物业公司 （已成立业主委员会的，业委会也应参加）共 同验收并签字确认；非共用部位的质量保修工作完成后由房地产 开发企业、保修实施单位和住宅所有权人共同验收并签字确认。
2、当地基基础出现的不均匀沉降，或建筑主体结构出现的 变形或开裂可能涉及安全性时，应及时查明原因并维修；如达到 危险状态时，应立即采取抢险、抢修措施。
3、建筑保温工程出现以下现象时应进行质量保修：
（1）建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉 变；
（2）建筑保温层出现破损或脱落。
4、屋面出现渗漏或积水现象时，保修责任人应于当日采取 有效的临时抢修措施；待具备维修条件时再进行屋面防水工程质 量保修。
5、住宅室内墙、顶、地面等部位出现以下现象时，保修责 任人应及时安排质量保修：
（1）室内地面、顶面或墙面出现渗漏、积水；
（2）外墙出现雨水渗漏引起外墙内表面浸湿。
6、外装修出现以下现象时，应在10日内开始进行质量保 修：
（1）饰面砖出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；
（2）涂饰出现开裂、掉粉、起砂、空鼓，剥离、石灰爆裂、脱 皮、锈渍、起皮等现象。
7、内墙面抹灰、饰面砖出现裂缝、脱落、空鼓等现象时， 应在7日内开始进行质量保修。
8、地面出现以下情况时，应在7日内开始进行质量保修：
（1）水泥地面出现裂纹、脱皮、麻面、起砂及空鼓面积超过 20％等现象；
（2）地面砖在正常使用中出现脱落或开裂等现象；
（3）木、竹地板在正常使用中出现起拱、翘曲等现象。
9、门、窗及五金件出现以下情况时，应在7日内开始进行 质量保修：
（1）门、窗出现雨水渗漏、密封条脱槽、破损等现象；
（2）门、窗出现开关不灵活、关闭不严密、倒翘等现象；
（3）门、窗及五金件出现影响正常使用功能的其他情况。
10、入户门出现影响安全使用的情况时，应在24小时内开 始进行质量保修。
11、给排水设备或设施出现爆管漏水等现象时，应立即采取 有效措施，并在3日内开始进行保修；给排水器具及卫生器具出 现影响正常使用功能的情况时，应在24小时内开始进行质量保 修。
12、采暖及制冷系统、电气系统等出现影响正常使用功能的 情况时，应在24小时内开始进行质量保修。
13、消防设施出现使用功能障碍或消防供水压力不足时，应 立即进行质量保修。
14、电梯出现开关门失灵、运行不平稳、异常声响等现象 时，应在24小时内进行质量保修；遇紧急情况时，应立即采取 安全防范措施。
15、住宅小区内的道路出现严重开裂、隆起、沉陷等现象 时，应立即采取避险措施，并在3日内开始进行抢修。
16、住宅小区内其它配套的市政基础设施出现影响正常使用 功能的情况时，应在3日内开始进行质量保修。
17、住宅质量保修范围内其他项目的质量保修要求可参照有 关规定或上述条款执行。
希望您花些时间阅读，对自己和家庭负责。住房对每一个人来说，都是与人生息息相关的大事，所以，对自己购买的房屋进行质量把关是非常重要的。懂得了这些，所有购房业主都能住上称心如意的好房子。
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