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苏州律师
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非法集资形式多样，案例随处可见，稍有不慎就有可能受骗，特别是接收信息渠道单一的老年人，他们积累了资产，有意投资房地产等大型项目。非法集资买房相关案例中，犯罪者多用出售房产份额、土地开发等不动产相关诈骗行骗。承诺到期后有奖励等高额回报，实际无经营执照和实际项目，最后携款潜逃，多数案例无法追回钱款，对老年投资人危害极大。
一、非法集资定义
根据《关于取缔非法金融机构和非法金融业务活动中有关问题的通知》规定，非法集资是指单位或者个人未依照法定程序经有关部门批准，以发行股票、债券、彩票、投资基金证券或者其他债权凭证的方式向社会公众筹集资金，并承诺在一定期限内以货币、实物以及其他方式向出资人还本付息或给予回报的行为。
二、非法集资特点
1、非法性
未经有关监管部门依法批准，违规向社会公众(尤其是向不特定对象)筹集资金。
2、虚利性
承诺投资回报收益远高于一般银行金融产品收益或市场同类产品普遍收益，蛊惑公众上当受骗。
3、伪装性
不法分子往往与投资者签订合同，伪装成正常经营活动，突破投资者防备心理，以达到骗取资金目的。
三、不动产相关非法集资常见形式
1、对物业、地产等资产进行等份分割，通过出售其份额的处置权进行高息集资。
2、通过出售其份额并承诺售后返租、售后回购、定期返利等方式进行非法集资。
3、以签订商品经销等经济合同的形式进行非法集资。
4、利用果园或庄园开发的形式进行非法集资。例如，借种植、养殖、项目开发、庄园开发、生态环保投资等名义非法集资。
四、不动产相关非法集资犯罪特征
1、假资质
多数房地产公司、养老公寓经营企业根本没有向公众公开发售理财产品的相关金融牌照。声称市民出资购房成为其会员，可选择由公司负责经营租赁，定期获得高额分红。然而其经工商部门核准的经营范围仅为不相关的项目开发和咨询服务，甚至没有房地产开发资质。
2、假合同
在不少案件中，开发商的合同、预售证均造假。项目开发商向购房者展示的“房屋预售许可证”，多是复制和修改自其他项目的假证。用“预订合同书”替代正规房屋买卖合同，以躲避监管。
3、假担保
还有一些“理财产品”利用投资者不了解法律法规，宣称以住房、商铺、车位等不动产作为担保物，“还不上钱就给你现房”。但实际上受害者往往根本无法取得产权。
五、防范方法
1、提升理性投资意识
通过案例学习认清非法集资的本质和危害，自觉抵制各种诱惑，理性选择投资渠道，避免上当受骗。
2、考察投资回报合理性
对照银行贷款利率和普通金融产品的回报率是否过高来识别投资风险，多数情况下明显高于合法机构的利率和投资回报很可能就是投资陷阱。
3、查询业务经营许可权
通过政府部门网站，查询相关机构或企业是不是具有中国人民银行、中国证监会、中国银监会、中国保监会及各省政府金融办等国家有关金融监管部门颁发的相应金融业务许可证。
4、查询业务经营合法性
通过查询工商登记资料，不仅要查明相关企业是否是经过法定注册的合法企业，是否办理了税务登记，特别要重点查询企业的经营范围，是否属于超范围经营。
5、合理分析判断谨慎行事
对亲朋好友低风险、高回报的投资建议和反复劝说，要多与懂行的朋友和专业人士仔细商量，审慎决策，防止成为其发展下线的目标。如果实在无法判断是否是非法集资，可以向工商、公安、金融等有关部门进行咨询，或者向银行、保险等金融单位进行询问，如实了解产品的真实面目，作出科学、合理的判断。
以上是犯罪者通过房产土地买卖手段制造假象相关特征等信息。非法集资买房诈骗从资质到合同无一不是假冒的。无论是哪个年龄段人群投资者，对于非法集资行为一定要注意甄别，拒绝诱惑，尽量不要参与高额回报的投资项目，亲属的劝说也不可完全信任。必要时应向工商部门查询，有疑问可咨询的专业律师。
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