离婚纠纷按揭房产该如何分割才好

苏州律师网 www.szLsw.net

  夫妻离婚的时候产生的纠纷无非就是在这几个方面，是否同意离婚、怎么分割财产、如何承担债务以及孩子问题怎样处理。而其中在房产方面产生的纠纷可以说是比较大的，因为房产的价值很大。那实践中离婚纠纷按揭房产该如何分割才好呢?我们一起在下文中进行了解。房屋按揭涉及三方法律主体和四种法律关系：三方法律主体指买房人、银行、卖房人。四方法律关系有买卖合同关系(买房人与卖房人)、借款合同关系(买房人与银行)、保证担保关系(卖房人与银行)、抵押担保关系(买房人与银行)。在离婚纠纷中，由于以上复杂的各种法律主体与法律关系交织在一起，使得按揭房屋的分割也受到影响。下面在本文整理介绍离婚纠纷按揭房产分割的相关知识。
一、婚前按揭房的具体权属分析
婚前按揭房的归属既要考虑首付款支付的时间，也要考虑支付首付款的资金来源。在离婚诉讼中，对婚前按揭房的司法处理有很多复杂的情形，具体有以下四种：1、夫妻一方婚前支付首付款，婚前取得房产证，产权人为购房人一方，婚后夫妻共同还贷的情形。由于支付首付款时间和房产证取得时间均在婚前，另一方的名字也未体现在房产证上，表明双方不存在房产约定，房产的权属在婚前已经确定了，在这种情形下该房产属于婚前首付方的个人财产。2、夫妻一方婚前支付首付款，婚后共同还贷，婚后登记房产权属并取得房产证的情形。由于房产证的取得是婚前支付首付款一方的物权期待权实现成现实的物的过程，一方在婚前支付首付款，婚前按揭房的权属就已经确定了，属于一方的婚前个人财产，婚后的共同还贷不改变权属的性质，因此在这种情形下该房产也属于婚前首付方的个人财产。3、婚前一方签订房屋买卖合同，未与银行办理按揭并支付首付款，直至婚后才以自己的财产支付首付款，并登记于自己一个人名下的情形。在这种情形下，由于支付首付款的时间在婚后，该按揭房应属于夫妻共同财产。4、婚前双方共同购买，在婚前支付了首付款，首付款为共同出资，在这种情形下应认定为夫妻共同财产。但该房产在婚前属于按份共有，婚后由于夫妻关系的特殊性，转化为共同共有。
二、婚前按揭房的分割
《婚姻法司法解释三》出台后，已经明确了对未偿清贷款的按揭房屋可以进行分割，这样也保证了市场经济条件下房产的流通性与法律的效率性。婚前按揭房应该如何分割，具体分为两种情形：1、当婚前按揭房认定为个人财产时，婚后夫妻双方共同还贷的性质，实际上是非产权人帮助产权人偿还个人债务的行为，该不动产由婚前首付方取得。《婚姻法》解释三第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”《婚姻法》第39条规定：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。”依据以上法律规定，首先，在离婚时该房屋的归属允许夫妻双方协商约定，这既充分尊重了夫妻财产分割时的意思自治，也体现了婚姻法始终贯穿的自愿原则。其次，该规定也强调了对婚姻当事人个人财产的保护，对于保护个人的所有权意义重大。如果不能达成协议时，该不动产由婚前首付方取得。这是由于该房屋买卖合同形成于婚前，且首付款支付于婚前，因此还贷义务属于买受人的单方债务，如果婚姻关系存续期间双方共同还贷，可认定为夫妻共同财产偿还一方债务，不动产的权利归属不因他人参与偿还债款而发生转移，虽然此类不动产的所有权系夫妻婚后取得，但购买不动产的价金却是登记名义人的婚前个人财产，由于这笔财产并不因婚姻关系的成立而成为共有财产，那么，不动产作为这笔价金的另一种表现形式，也同样应当认定为婚前个人财产。2、当婚前按揭房作为夫妻共同财产时，分割方法在《婚姻法》解释(二)第二十条中规定的很明确：(一)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许;(二)一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;(三)双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。
三、关于婚前按揭房的增值部分
由于通货膨胀、房地产市场行情的变化以及房屋作为不动产本身的增值性，当事人婚前购买房屋时的价格往往和离婚时的市场价格有较大的差距，即实现了增值。婚前按揭房的增值部分在进行分割时应具体问题具体分析，不同情况区分处理。如果一方婚前以个人财产购买并清偿了贷款或者约定为一方个人财产的情况下，房屋的整个产权属于该购买人或约定人，增值部分也属于该人。如果一方婚前按揭购买并支付首付款，婚后夫妻共同还贷或者双方约定为共同财产时，离婚时对房屋增值部分就应认定为夫妻共同财产进行分割。对于第二种情形作为共同财产对房屋增值部分进行分割时，不能完全参照婚姻法对夫妻共同财产分割的标准，因为婚前按揭房的增值部分，从性质上讲属于婚前一方个人财产在婚前期间的收益，不同于一般性质的共同财产，所以不能进行平均分配，必须充分考虑相关因素并建立特殊的分割规则，这样才能实现个人财产和另一方权利的双重保护。如今，其实有很少的人能够一次性全款购房，比较流行的做法就是在自己支付了首付款之后，剩下的房款向银行申请按揭，之后购房者就按照与银行的约定偿还银行贷款。但在这样的情况下就有可能出现夫妻婚后共同还贷的情况。

·房产证丢失可以补办吗?
      房产证丢失可以补办吗? 房产证这般重要的东西一般是好好慎重收着的，没有房产证，房子不仅住得不踏实，也无法上市交易，即使有个急用，无证的房子也办理不了抵押贷款等手续。因此，房子产权证这事有多重要，您得掂量掂量了。 很多人在丢失房产证后不知道该怎样补办，房产证丢失后可以补办吗?当...

·房屋产权转移登记费如何收取？
      房屋产权转移是现在较为普遍的一个现象，如果有人移民要出售一套房子，这时您向他购买这套房子就要办理房屋产权转移的手续，那么，房屋产权转移登记费具体是怎么算的呢?我们为您解答。 一、房屋产权转移登记费如何收取 (1)新建商品房 住宅房：开发商承担房屋转让手续费3.00元/平方米...

·房屋征收的行政诉讼时效是多久？
      房屋征收的行政诉讼时效是多久 一、房屋征收的行政诉讼时效是多久 （一）直接起诉的期间 公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出。 （二）对复议及对复议不服的起诉期间 公民、法人或者其他组织向行政机关申请复议的，复议机关...

·在购房的过程中，大家都知道是需要格外小心谨慎的，一旦上当受骗
      在购房的过程中，您都知道是需要格外小心谨慎的，一旦上当受骗，那么自己的利益就会遭受重大损害。而实践中，就需要购房者具体查看清楚开发商的五证，那么这个购房五证具体包括了哪些呢？我们一起在下文中进行了解。 一、购房五证具体包括哪些 “五证”是正规合法的房地产开发商出售房产时必须具...

·夫妻离婚房子没有办法卖怎么说？
      对于普通家庭来说，房产可以说是最重要的资产了，夫妻双方离婚的时候，一定要妥善的解决好房产分割方面的问题，否则就容易引发纠纷。如果房子没有贷款，双方可以选择将其卖掉，然后平分拿到的房款。那么夫妻离婚房子没有办法卖怎么说？下面我们来听听我们的说法。 一、夫妻离婚房子没有办法卖怎么说？...

·出租房屋合同应该怎么写
      对于自己闲置的房屋，其实也是可以在利用起来，发挥它的作用，为房屋所有人创造更多的经济价值。于是，很多人就会选择将房屋出租给他人使用，换取相应的租金。当然，这个时候肯定需要签订书面的合同才行，那么出租房屋合同应该怎么签呢?下文中，我们带来相关范文一份，帮助你进行具体了解。 出租房屋...

·我们购买房子的，肯定是想要获得房子的所有权。而在我国，对于房
      我们购买房子的，肯定是想要获得房子的所有权。而在我国，对于房子这样的不动产来讲，需要实际的办理了过户之后，才能获得所有权。但实践中，在一些情况下可能会导致房子不能过户。那究竟哪些情况下会导致房子不能过户呢？现在，我们将在下面的文章中就该问题做详细的阐述，希望能帮助您解决相关的法律...

·租房没到期退房该怎么办
      一、租房没到期退房该怎么办 提前退房属于违约，要承担什么样的违约责任，要看合同约定，以及是否给对方造成损失。 有以下几种情况： 1、如果因为你的退房行为给对方造成了损失，则无论是否约定违约责任，你都需要赔偿对方的经济损失。 2、如果你的退房行为没给对方造成损失，且合同中没...

·房屋拆迁国家赔偿的内容都有哪些
      政府在对城市的建造进行规划的时候，肯定有的时候不可避免的是需要对我国公民居住的房屋进行拆迁改造的。确切的来说，房屋拆迁应该叫拆迁补助而不能叫国家赔偿，这拆迁补助和国家赔偿根本就是两个不同的性质，可能有些公民在生活当中将这两者别搞混淆了，所以才会咨询房屋拆迁国家赔偿的内容都有哪些?...

·一、一般门面房租赁如何缴税?
      一、一般门面房租赁如何缴税? 1、按照租金收入交纳5%的营业税; 2、按照租金收入交纳12%的房产税; 3、按照房屋租赁合同所记载的租金的金额交纳千分之一的印花税; 4、房屋出租如果是主营业务(单位)，租金收入减成本、费用、税收(以上列举的几种税)后有利润，年利润额在3万...

·深圳公租房的申请条件是什么？
      深圳公租房的申请条件是什么 (一)申请人及其配偶、未成年子女或者其他共同申请人(及其配偶)在本市未拥有任何形式自有住房(含住房建设用地)，未领取购房补贴，在申请受理日之前3年内未在本市转让过或者因离婚分割过自有住房。 (二)提出申请时，申请人及其配偶、未成年子女或者其他共...